나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [5] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1.기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 2층205호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 다세대주택 (건물 내 공동주택 및 업무시설 혼재)

감정가: 100,000,000원

사용승인일: 2018년 5월 24일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 2.면적 및 지분

토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지지분: 10.04㎡ (약 3.04평)

건물면적 (전용면적): 13.55㎡ (약 4.10평)

건물지분: 13.55㎡ (약 4.10평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "수영초등학교" 남동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 총 채권액

등기부상 말소기준권리는 2018년 6월 7일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권 최고액 2,160,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 2,290,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 조

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자/확정일자: 2024년 2월 26일

대항력: 없음

배당신고일자: 2024년 10월 7일

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (감정평가서 기준)

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석 및 시세

1.4. 1.주변 시세 동향

최근 2026년 7월 실거래가 기준으로 유사 다세대주택의 전용면적당 시세는 약 982만원 ~ 1,438만원 수준으로 파악됩니다.

- 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원 (약 1,438만원/㎡)

- 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원 (약 1,226만원/㎡)

- 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원 (약 982만원/㎡, 연제구 소재로 본건과 지역적 차이 있을 수 있음)

1.4. 2.본건과의 비교

본건의 전용면적은 13.55㎡로, 위 비교 대상 물건들보다 작은 면적입니다. 최근 실거래가 기준으로 추정되는 본건의 시장 가치는 약 16,600만원 ~ 19,500만원 범위로 예상됩니다.

본건의 감정가는 100,000,000원으로, 시장 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의 및 부대시설

건물 내 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 2.교육시설

인근에 수영초등학교가 소재하고 있습니다.

1.5. 3.건축 연한

2018년 5월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 내부 확인 불가

감정평가 시 폐문으로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

1.6. 2.임대차 관계 미상

전체 임대차 관계가 파악되지 않았습니다. (조윤하 임차인은 대항력 없음)

1.6. 3.공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 추가적인 경매 진행 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물입니다. 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 교육시설 접근성도 좋습니다. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 양호한 입지 및 교통 여건

* 소액 투자 가능성 (감정가 기준)

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 100,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 산정해야 합니다. 유사 면적의 최근 실거래가(248,000,000원 ~ 263,000,000원) 및 감정가(100,000,000원) 사이의 격차를 고려할 때, 보수적으로 시장 시세의 80% 수준으로 추정하면 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 내부 상태 확인 및 추가 권리 변동 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.