나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [12] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (12)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 156,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 3층 304호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

토지 지분: 15.33㎡ (약 4.64평)

건물 면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물 지분: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

사용 승인일: 2018년 5월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 양호합니다. [cite: Provided data]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Provided data]

또한, 광안대교 인근에 위치하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. [cite: Provided data]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 (주식회사해강, 2018-06-07)

근저당 (하나은행, 2,160,000,000원, 2018-06-07)

주택임차권 (김현서, 130,000,000원, 2018-06-07 말소)

임의경매 (하나은행, 1,828,117,328원, 2024-09-12 말소)

가압류 (조정은, 7,800,000원, 2024-10-17 말소)

등기부채권 총액: 2,297,800,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현서

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 20일

확정일자: 2021년 11월 29일

배당신고일자: 2025년 1월 2일

대항력: 없음

비고: 본건은 다세대주택이나, 각 호 내부 확인이 폐문으로 불가합니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2018년 6월 7일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

권리분석상 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 관광 지역으로, 다양한 상업 시설과 편의 시설을 갖추고 있습니다. 인근에 광안리 해수욕장과 광안대교가 있어 유동인구가 많으며, 주거 환경 또한 우수합니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 안정적인 주거 기능을 유지할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 수영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: Provided data]

* 교통: 인근 지하철역 및 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 접근성이 우수합니다. [cite: Provided data, 3]

* 편의시설: 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 문화 및 여가 시설이 인접해 있으며, 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. [cite: Search results]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

본건 304호는 폐문으로 내부를 확인하지 못하였으며, 임대 관계가 미상입니다. 임차인 김현서는 대항력이 없으나, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물/물건 관련

건축물대장상 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있습니다. [cite: Provided data]

건물 내 다수 호실에 대한 내부 확인이 폐문으로 불가한 점은 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

본건은 다세대주택이므로 층간 소음, 주차 문제 등 공동주택에서 발생할 수 있는 일반적인 문제점이 있을 수 있습니다. 다만, 건물 내 16대의 옥내 주차 시설이 마련되어 있어 주차 관련 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다. [cite: Provided data]

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택입니다. 초등학교, 대중교통, 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상인 점은 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 감정가는 1억 5천 6백만원으로, 최근 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 적극적인 입찰을 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심 상권 및 관광지인 광안동에 위치.

* 양호한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용 편리, 각종 편의시설 및 문화시설 인접.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물.

* 명확한 권리관계: 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리 없음.

* 시세 대비 낮은 감정가: 향후 시세 차익 기대 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 3,800만원 ~ 4,200만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 면적(약 6.26평)과 건축 연도(2018년)를 고려할 때, 실거래 시세는 약 2억 3천 8백만원 ~ 2억 6천 3백만원 범위로 추정됩니다.

감정가 1억 5천 6백만원은 현재 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있어, 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 있습니다.

인수되는 권리가 없으므로, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 시장 가격을 고려한 입찰 전략이 중요합니다.

현재 시세 수준과 감정가의 괴리를 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세 이하로 취득할 수 있는 기회를 노린다면,

220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.