나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [10] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

토지 지분: 16.817㎡

건물 면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

건물 지분: 22.7㎡

1.4. 건물 상세 정보

건물 명칭: 아리스타 [ARISTA]

준공 연도: 2018년 05월 24일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 (본건은 3층에 위치)

신축 면적: 278.25㎡ (건축면적)

토지 면적: 507.7㎡ (대지권 면적)

용적률: 195.63%

건폐율: 54.81%

주요 용도: 공동주택, 업무시설

1.5. 특이사항

공동담보 물건임.

다세대주택임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 북동측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

부산광역시 수영구 광안동 662-22, 493-25 번지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 정보

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 통상적인 주거 지역 내에서 발견될 수 있는 시설 외 특별한 혐오 시설은 파악되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사 해강 (2018-06-07)

* 근저당: 하나은행 (21억 6천만원, 2018-06-07, 말소기준권리)

* 주택임차권: 허태영 (1억 2천만원, 2023-03-03 전입/확정, 말소 예정)

* 임의경매: 하나은행 (18억 2천8백여만원, 2024-09-12 개시, 말소 예정)

* 가압류: 조정은 (7백 80만원, 2024-10-17, 말소 예정)

총 등기부채권 금액은 2,287,800,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도 인수 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 허태영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2023-03-03

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

임차인 허태영은 전입일 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없습니다. 또한, 말소기준권리인 하나은행의 근저당보다 늦은 주택임차권으로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 광안동 147-16 (명성마이빌), 2010년식, 17.38㎡, 2026년 7월 4일 거래, 25,000만원 (약 1,438만원/㎡)

* 광안동 179-3 (다온), 2022년식, 25.25㎡, 2026년 7월 2일 거래, 24,800만원 (약 982만원/㎡)

* 광안동 188-2 (좋은보람), 2015년식, 21.45㎡, 2026년 7월 1일 거래, 26,300만원 (약 1,226만원/㎡)

4.2. 시세 추정

본건과 유사한 전용면적(22.70㎡)의 다세대주택은 최근 실거래가를 기준으로 평당 약 1,000만원에서 1,450만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본 건의 감정평가액(171,000,000원)은 약 725만원/㎡으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다. 이를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 2억 7천만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 수영초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

광안동 지역은 해변 상권과 주거 지역이 공존하여 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 시설

지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가서 상 폐문으로 인해 각 호 내부 확인이 불가능하다고 명시되어 있습니다. 경매 진행 및 입찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 임대차 현황 미상

본 건의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 현 임차인의 대항력은 없으나, 점유 관계 및 명도 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건의 경우, 경매로 인해 본건이 낙찰되더라도 다른 공동담보 물건에 대한 채무가 남아있을 수 있습니다. 다만, 본 건의 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 이 부분은 권리분석 상 큰 위험 요인은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구 광안동의 제2종일반주거지역에 위치한 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정평가액이 시장 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 명도 관련 잠재적 리스크는 사전 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 시세: 시장 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 광안동이라는 부산의 핵심 주거 및 상업 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 시세는 약 2억 7천만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 1억 7천1백만원으로, 시세 대비 약 1억원의 갭이 존재합니다. 임차인의 대항력은 없으므로, 인수 보증금은 0원으로 간주합니다.

경매 시장에서의 경쟁 및 물건의 가치를 고려할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 120% 수준인 약 2억 5백만원부터 시작하여, 경쟁 상황을 보며 시세 반영 수준까지 입찰가를 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.