나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [7] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층207호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (7)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층 207호

* 용도: 다세대주택

* 건물 총 층수: 6층 (사용승인일: 2018.05.24)

* 해당 층: 2층

* 건물 면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

* 토지 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

* 감정가: 166,000,000원 (1억 6천 6백만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 하OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.06.07. 접수된 하나은행 근저당권 (을1)임.

* 등기사항 요약:

* 소유권 보존: 주식회사해강 (2018.06.07. 접수)

* 근저당: 하나은행 (2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (120,000,000원, 2024.04.15. 접수) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매: 하나은행 (1,828,117,328원, 2024.09.12. 접수) - 매각으로 소멸 예정

* 총 채권액: 약 2,280,000,000원

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 주의가 필요함.

* 임차인 분석:

* 임차인: 김채영

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입일자: 2024-04-29

* 확정일자: 2024-10-10

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

* 용도 지역: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 공동주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있으며, 인근에 학교가 소재함.

* 시장 동향: 제공된 주변 다세대/빌라 매매 사례(2026년 7월 거래) 분석 결과, 유사 면적(약 17.38㎡~25.25㎡)의 거래 금액은 2억 4천 8백만원 ~ 2억 6천 3백만원 수준임. 본건의 전용 면적 22.42㎡(약 6.78평) 기준으로 환산 시, 평당 약 325만원 ~ 475만원, 제곱미터당 약 982만원 ~ 1438만원의 시세를 형성하고 있어, 본건의 추정 시가는 약 2억 7천만원 내외로 분석됨. 이는 감정가 1억 6천 6백만원과 상당한 차이를 보임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 주거 지역의 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있음.

* 교육시설: "수영초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 교육 및 생활 편의 시설이 고루 분포된 주거 지역으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 본건 207호는 현재 폐문 상태로 내부 상태 확인이 어려움. 누수, 하자, 불법 건축물 여부 등 실제 내부 상태에 따라 수리 비용 및 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 없어 해당 권리가 실제로 존재하는지, 존재한다면 낙찰자가 부담해야 할 내용은 무엇인지 반드시 확인이 필요함.

* 건물 복합 용도: 건물 전체에 공동주택 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있어, 향후 건물 관리 및 민원 발생 시 소음, 주차 등과 관련된 사항을 고려해야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축급 건물임. "수영초등학교" 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 인근 실거래가 분석 결과 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건임. 권리 관계 또한 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리적 부담은 적은 편임. 다만, 내부 상태 미확인 및 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 반드시 현장 조사 및 권리 분석 보강을 통해 확인해야 할 주요 리스크임.

1.7. 투자 포인트

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 높은 주변 시세로 인한 가격 상승 잠재력.

* 우수한 입지: 수영초등학교 인근, 대중교통 편리 등 실거주 및 임대 가치 우수.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 22.42㎡)의 시가는 약 2억 7천만원 내외로 추정됨.

* 이는 감정가 대비 상당한 가격 차이를 보이며, 시세 차익을 고려할 때 투자 매력도가 높다고 판단됨.

* 그러나 본건은 내부 미확인 및 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 따라서, 보수적인 관점에서 접근 시 시세 하단부 또는 감정가 대비 적정 수준의 프리미엄을 고려하여 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 등기부등본 및 물건명세서 상세 분석 후 이루어져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.