나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [6] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 2층 206호

용도: 다세대주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 다세대주택임.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, "수영초등학교"에서 남동측 인근에 위치함. 부근은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편임.

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지이용계획상 해당 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1) 하나은행 근저당 (접수일자: 2018-06-07, 채권최고액: 2,160,000,000원)

말소예정 권리:

* 을1) 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 을2) 주택임차권 김명현 (채권금액: 130,000,000원) - 대항력 없음

* 갑2) 하나은행 임의경매 (채권금액: 1,828,117,328원)

* 갑3) 조정은 가압류 (채권금액: 7,800,000원)

총 채권액 (말소기준권리 포함 추정): 약 2,297,800,000원

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 김명현

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-26

확정일자: 2022-01-04

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸될 예정임. 보증금 130,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 보이나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있음.

4. 상권분석

본건이 소재한 광안동 지역은 부산의 대표적인 주거 및 상업 중심지로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있음.

인근에 학교(수영초등학교)가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주거 선호도가 높은 지역임.

최근 다세대주택 및 오피스텔 신축이 꾸준히 이루어지고 있어 지역 가치 상승 기대됨.

5. 생활정보

주변 교통: 도보 거리에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호함.

편의시설: 인근에 상업시설, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리함.

6. 잠재적 리스크

건물 이용 상태: 공부상 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 혼합되어 있으며, 일부 호실은 폐문으로 내부 확인이 불가하였음. 이는 건물 상태 파악 및 향후 관리/이용에 제한을 줄 수 있음.

임대 관계 미확인: 각 호실의 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 매수 후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 및 권리관계에 간접적인 영향이 있을 수 있음.

권리분석 재확인 필요: 임차인 김명현은 대항력이 없으나, 혹시 모를 변수에 대비하여 권리관계 및 임차인 현황을 최종적으로 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당하며 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건임.

다만, 건물 내 업무시설 혼재 및 일부 호실 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 요구됨.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 임차인 보증금의 배당 여부 및 순위는 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

광안동 핵심 지역의 우수한 입지 조건.

비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 상품성 우수.

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능.

대항력 있는 임차인 없어 권리관계 명확.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원이나, 최근 주변 다세대주택의 실거래가가 21.45㎡ 기준으로 약 263,000,000원(2026년 7월 기준)에 형성되어 있음을 고려할 때, 감정가가 상당히 낮게 평가된 것으로 판단됨.

건물면적 22.42㎡ (약 6.78평) 기준, 보수적으로 평당 3,500만원~4,000만원 선에서 시세 형성 가능성을 고려하면, 약 237,000,000원 ~ 271,000,000원 수준의 시가총액을 예상해 볼 수 있음.

다만, 건물 내 업무시설 혼재 및 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

감정가 대비 시세가 월등히 높으므로, 법원 최저매각가격부터 경쟁이 치열할 것으로 예상되며, 시세의 70~80% 수준인 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

최초 제안 입찰가: 180,000,000원

10. 혐오시설 확인

지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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