나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [1] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 아파트형 건물 내 다세대주택으로, 감정가 1억 4,800만 원에 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22, 아리스타 2층 201호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 다세대주택 (공동주택 및 업무시설 혼합)

건축물 사용승인일: 2018년 05월 24일

감정가: 148,000,000원

토지 면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

건물 면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (본 경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택임.

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "수영초등학교"에서 남동측 인근 지역에 소재합니다.

주변으로는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 자리 잡고 있어 주거 환경이 전반적으로 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 06월 07일에 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 류건우 주택임차권 (을2)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑2)

* 조정은 가압류 (갑3)

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 류건우

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 20일

* 확정일자: 2022년 09월 01일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 11월 26일

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 등기부채권액은 2,293,800,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 건물은 2018년 5월에 사용 승인된 "아리스타 [ARISTA]"로, 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 본 건은 이 중 2층 201호이며, 공부상 공동주택 및 업무시설(오피스텔)로 혼재되어 있습니다.

건물 자체는 비교적 신축에 속합니다.

주변 시세 분석 (2026년 7월 기준 최근 거래 사례):

* 명성마이빌 (2010년 준공, 17.38㎡): 25,000만원 (평당 약 1,438만원)

* 다온 (2022년 준공, 25.25㎡): 24,800만원 (평당 약 982만원)

* 좋은보람 (2015년 준공, 21.45㎡): 26,300만원 (평당 약 1,226만원)

주변 다세대주택의 실거래가는 평당 약 982만 원에서 1,438만 원 사이로 형성되어 있으며, 건물의 연식, 면적, 개별 단지의 선호도에 따라 편차가 있습니다. 본건의 전용면적(6.03평)을 고려할 때, 최근 거래된 유사 면적대의 시세는 대략 5,920만 원에서 8,670만 원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 수영초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트, 공동주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.

* 편의 시설: 주변에 생활 편의를 위한 기본적인 시설들이 갖춰져 있습니다.

* 건물 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 무인 공동현관기, 소화 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 공부상 공동주택 및 업무시설(오피스텔)로 혼재되어 있으며, 본건 호실(201호)은 폐문으로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 이용 여부는 경매 진행 및 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 추가적인 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 입지 좋은 지역에 위치한 신축급(2018년 준공) 다세대주택입니다.

권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없고, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 환경 또한 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

다만, 내부 미확인으로 인한 상태 점검은 필수적이며, 주변 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 인기 지역인 광안동에 위치.

* 최신 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없고 임차인 문제도 적을 것으로 예상.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도심 접근성 및 생활 편의성 우수.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 148,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(6.03평) 기준 시세는 평당 약 982만 원 ~ 1,438만 원으로, 총 5,920만 원 ~ 8,670만 원의 범위로 추정됩니다.

현재 감정가 1억 4,800만 원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 연식과 입지를 고려하되, 내부 미확인 리스크와 주변 시세를 종합적으로 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제안 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 시장 동향, 본인의 자금 계획 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.