나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5481 [4] 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 "수영초등학교" 남동측 인근에 소재하며 부근은 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호로서
[사용승인일: 2018.05.24]

·외 벽: 화강석붙임, 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시 창구조임.

이용상태

기호(1) 내지 (18)는 공부상 공동주택(다세대주택)이며 기호(19) 내지 (30)은 공부상 업무시설(오피스텔), 기호(31)은 공부상 공동주택(다세대주택)이며 폐문되어 각 호 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 무인공동현관기, 소화설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·#광안동 662-22, 493-25: 도시지역, 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 각 호 미상임.
·기 타: 없 음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5481 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 662-22 아리스타 2층204호

건물명: 아리스타 [ARISTA]

용도: 다세대주택

사용승인일: 2018.05.24

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호 외 30개호 (해당 호실은 204호)

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.33㎡ (약 4.64평)

토지지분: 15.327999999999998㎡ (약 4.64평)

건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물지분: 20.69㎡ (약 6.26평)

1.4. 매각 정보

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며 "수영초등학교" 남동측 인근에 위치함. 부근은 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 양호함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

부산광역시 수영구 광안동 662-22번지 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권보존등기: 주식회사해강 (2018-06-07)

* 근저당권: 하나은행 (2018-06-07, 말소기준권리)

* 주택임차권: 송 (2020-09-01 전입, 2020-07-28 확정, 110,000,000원) - 등기부상 말소 예정

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2024-09-19, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전송배경)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-01

* 확정일자: 2020-07-28

* 배당신고일자: 2024-09-19

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 말소기준권리(을1, 을2)보다 후순위이며, '말소' 예정으로 분류되어 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2018.06.07) 및 을2 (하나은행 임의경매개시결정, 2024.09.19)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권개요는 있으나 해당 사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건과 유사한 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같음.

* 부산 수영구 광안동 147-16번지 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 250,000,000원에 거래됨. (약 5.26평)

* 부산 연제구 광안동 179-3번지 다온 (2022년 건축, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 248,000,000원에 거래됨. (약 7.64평)

* 부산 수영구 광안동 188-2번지 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 263,000,000원에 거래됨. (약 6.49평)

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 153,000,000원으로, 면적은 20.69㎡ (약 6.26평)임. 이는 평당 약 24,418,000원에 해당함.

주변 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮은 수준으로 분석됨. 최근 거래된 물건들의 실거래가는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준으로, 평당 약 32,382,000원 ~ 47,530,000원에 해당함.

이는 감정가 대비 약 35~39%의 할인율을 보이며, 시세 대비 저렴한 감정가로 경매에 나왔음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 광안동 지역은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

본건 남동측 인근에 "수영초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가 (폐문)

감정평가 당시 폐문으로 인해 각 호실 내부 확인이 이루어지지 않았음. 이는 내부 상태, 수리 필요성, 불법 건축물 여부 등을 파악하기 어렵게 만들어 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요함.

6.2. 임대 관계 미확인

각 호실의 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 거주 중인 임차인이 있을 가능성이 있음. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 내부 사용 현황 및 명도 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무 규모가 크며 관련 채권 및 담보 관계가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택임. 사용승인된 지 비교적 오래되지 않았고(2018년), 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 최근 시세 대비 감정가가 현저히 낮은 것은 큰 장점임. 그러나 감정가 산정 시 내부 확인이 불가했던 점(폐문)은 명확한 리스크 요인으로, 내부 상태에 따라 상당한 수리비가 발생할 수 있음. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 명도 및 내부 상태 관련 리스크를 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구 광안동의 선호도 높은 입지

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 (시세 대비 상당한 할인율)

* 초등학교 등 교육 시설 인접

* 양호한 교통 및 주위 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원이지만, 최근 시세는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준으로 파악됨.

내부 미확인(폐문)으로 인한 리스크를 감안하여, 잠재적 수리비 및 명도 비용 등을 고려해야 함.

따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 시작하여 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려 시, 약 160,000,000원에서 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

이는 시세 대비 상당한 할인율을 확보하면서도, 내부 상태 확인 불가라는 리스크를 반영한 범위임. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 내부 상태 파악 후 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.