나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102337 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "해운대공업고등학교" 북서측 인근에 위치하는 "센텀현대아파트 101동 2층 201호"로서, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 도시철도 2호선 벡스코역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 101동 19층 건물내 2층 201호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재 탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 경사지대를 계단식으로 조성하였으며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-49호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102337 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1102-221 센텀현대아파트 101동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 431,000,000원

* 토지면적: 47.94㎡ (약 14.5평)

* 토지지분: 47.935㎡ (약 14.5평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOO

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, "해운대공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 도시철도 2호선 벡스코역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 시내버스 정류장도 인접해 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 도로상태: 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본 아파트 단지는 신세계백화점, 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 인접해 있으며, 벡스코, 영화의 전당 등 다양한 문화 시설도 가까이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한 수영강과 APEC 나루공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 해운대 해수욕장도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다. 검색 결과 상, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 박승목 (2003-07-16), 신성숙 (2008-12-19), 강흥구 (2012-02-24)

* 근저당: 대연새마을금고 (2021-05-20, 495,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 대연새마을금고 (2024-03-06, 419,101,520원) - 말소

* 압류: 동래세무서장 (2025-10-22), 해운대구 (2026-04-03), 동래구 (2026-08-11) - 모두 말소

* 인수/소멸 권리: 말소기준권리인 대연새마을금고 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

* 주변 상업시설 분포: 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 더불어 해운대 센텀 지역의 상업 및 업무 시설과의 접근성이 우수하여 관련 인프라 이용이 편리합니다.

* 배후수요: 센텀현대아파트는 총 498세대로 구성되어 있으며, 주변으로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 센텀현대

* 준공일: 1999년 12월 6일

* 규모: 총 5개동, 498세대

* 주차: 총 229대 (지상 3대, 지하 14대)

* 층수: 최고 20층, 최저 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 면적:

* 전용면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

2.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대차 관계가 미상으로 남아있어 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1999년 준공으로 약 27년 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 내부 마감재 미확인: 이해관계인 부재로 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 못하였으므로, 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 주요 지역에 위치한 아파트로, 2호선 벡스코역 인접 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 입지 조건이 우수합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 아파트 단지 자체는 연식이 있으나, 해운대 지역의 꾸준한 선호도와 개발 호재 등을 고려할 때 투자 가치를 검토해볼 만합니다.

2.7. 투자 포인트

* 해운대구라는 우수한 입지적 장점과 편리한 교통 환경.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 투자 기회 모색 가능.

2.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 동일 면적인 84.92㎡의 경우 2026년 7월 7일 4층 물건이 44,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2층으로, 최근 거래가 대비 약간 낮은 가격을 고려할 수 있습니다. 감정가는 431,000,000원이며, 이는 최근 실거래가(44,000만원)와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁률을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 370,000,000원에서 390,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.