나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5704 [3] 부산광역시 해운대구 우동 519-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""지하철2호선 해운대역"" 북측 인근에 위치하며 주위는 노변을 따라 상업용, 주상용 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 해운대역이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약15미터의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류접합, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물로서
외벽:몰탈위페인팅 및 드라이브트마감 등
내벽:벽지마감, 실내인테리어마감 등
창호:알루미늄샷시 및 강화유리창호 등임.

이용상태

주상용건물로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""해동초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕19층건물내 4층408호로서
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에의한난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대내 자체평탄화한 7필 일단의 부정형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역,상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5704 (3)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 519-8 (신주소: 부산광역시 해운대구 우동1로38번길 17)

용도: 근린주택 (건축물대장 상 주용도: 제2종근린생활시설)

감정가: 1,261,592,100원

토지면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물면적: 115.37㎡ (약 34.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동래농업협동조합 (말소기준권리)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철 2호선 해운대역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 노변을 따라 상업용, 주상용 등으로 형성되어 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주거환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 15미터의 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

동래농업협동조합 근저당 (접수일자: 2024-04-03)

말소되는 권리:

* 동래농업협동조합 근저당 (접수일자: 2024-04-03)

* 조현곤 근저당 (접수일자: 2024-11-15)

* 부산신용보증재단 가압류 (접수일자: 2025-02-12)

* 동래농업협동조합 임의경매 (접수일자: 2025-08-12)

* 메리츠캐피탈 가압류 (접수일자: 2025-10-13)

인수되는 권리:

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. (등기부채권 총액: 1,102,635,411원)

임차인 현황:

* 김영인

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 800,000원

- 전입일자: 2025-04-02

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 조현곤

- 보증금: 80,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-11-08

- 대항력: 없음

- 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 한수현

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 500,000원

- 전입일자: 2020-04-08

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인으로, 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 명도 협상 시 확인 및 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주위환경:

본건은 지하철 2호선 해운대역 북측 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 해동초등학교가 인근에 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

주요 시설:

해운대역을 중심으로 한 상업지구, 해운대 해수욕장 접근성이 용이합니다. 다양한 상업 시설, 편의 시설, 문화 시설이 밀집해 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 우창빌라 (2026.07.09): 67.995㎡ (약 20.57평) 거래가 96,500,000원 (9억 6,500만원)

* 광호빌라 (2026.07.11): 52.53㎡ (약 15.90평) 거래가 71,670,000원 (7억 1,670만원)

* (194-7) (2026.07.04): 49.32㎡ (약 14.92평) 거래가 77,800,000원 (7억 7,800만원)

위 사례들은 2026년 7월 기준이며, 면적 및 건물 유형이 본건과 다소 차이가 있습니다. 해당 시점의 평당 가격은 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 12.6억원으로, 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 2호선 해운대역 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설:

해운대역 주변의 대형 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 해운대 해수욕장 및 동백섬 등 관광 및 여가 시설 접근성이 뛰어납니다.

교육시설:

해동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

한수현 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 30,000,000원에 대한 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었습니다. 이는 경매 절차 상 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사하나, 입찰 시 명도 협상 과정에서 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

중복병합사건:

본건은 사건번호에 (3)이 표기된 중복병합 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하거나 이해관계인이 많을 수 있습니다.

임대관계 미상:

일부 임차인의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 협상 시 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 해운대역 주변 상업/주거 지역의 특성을 고려할 때, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대역 역세권에 위치한 근린주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 교통, 상업, 교육 시설 이용이 용이하며, 감정가는 시세 대비 합리적으로 평가된 것으로 보입니다. 일괄 매각 대상이며, 권리관계 상 인수되는 권리는 없으나 대항력 있는 임차인 존재, 중복 병합 사건이라는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 잠재적 개발 가치 또한 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 해운대역 도보 이용 가능한 초역세권 상업/주거 혼합 지역.

* 합리적 감정가: 시장 시세 대비 적정한 수준으로 판단되는 감정가.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사의 편리성 증대.

* 향후 가치: 해운대 지역의 지속적인 개발 및 관광 수요 증대로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,261,592,100원 (약 12.6억원)

인수 보증금 (추정): 0원 (자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재. 대항력 있는 임차인 한수현의 보증금 30,000,000원에 대한 명확한 배당 처리 확인 및 명도 협상 필요)

시세 분석 기반 고려사항:

주변 다세대/연립주택의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 고려할 때, 평당 가격은 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 건물 면적(약 34.9평)과 토지 면적(약 21.78평)을 단순 환산하면, 건물 약 3.5억~4.5억원, 토지 약 2.2억~2.8억원으로 추정할 수 있으나, 이는 근린생활시설로서의 가치를 정확히 반영하지 못합니다.

감정가 12.6억원을 기준으로, 낙찰가율을 80%~90%로 가정하고, 대항력 있는 임차인 보증금(3,000만원)을 잠재적 인수 비용으로 고려한다면 10억원 ~ 11.5억원 범위에서 검토할 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하여, 현재 시장 상황과 경쟁 입찰자 수, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원

(이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 명도 협상 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 보수적인 접근을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.