나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5704 [2] 부산광역시 해운대구 우동 340 현대아파트 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""지하철2호선 해운대역"" 북측 인근에 위치하며 주위는 노변을 따라 상업용, 주상용 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 해운대역이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약15미터의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류접합, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건물로서
외벽:몰탈위페인팅 및 드라이브트마감 등
내벽:벽지마감, 실내인테리어마감 등
창호:알루미늄샷시 및 강화유리창호 등임.

이용상태

주상용건물로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 시스템냉난방설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""해동초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕19층건물내 4층408호로서
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에의한난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대내 자체평탄화한 7필 일단의 부정형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역,상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5704 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 해운대구 우동 340 현대아파트 4층 408호

(신주소: 부산광역시 해운대구 우동1로 125)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

249,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 25.46 m² (약 7.70 평)

건물면적(전용면적): 59.99 m² (약 18.15 평)

토지 제시외면적: 0.00 m²

건물 제시외면적: 0.00 m²

아파트의 경우, 제공된 정보에 따르면 전용면적은 59.99 m² 입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적의 최근 거래 사례가 있습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

동래농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, 지하철 2호선 해운대역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 노변을 따라 상업용, 주상용 건물들이 형성되어 있으며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물은 집합건물로서 소유권 보존, 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다. 등기부에는 근저당권 1건, 가압류 7건, 압류 1건, 임의경매 1건이 등기되어 있었으며, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 동래농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2014-07-30, 채권금액: 228,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 일반적인 말소기준권리 외 권리사항은 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 양성식

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-10-25

* 확정일자: 2023-10-26

* 배당신고일자: 2025-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 인수되는 권리 없이 낙찰자가 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있는 물건으로 분석됩니다. 채권 총액은 등기부 기준 399,608,829원이며, 임의경매 신청 채권자는 동래농업협동조합입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

해운대역 인근 지역으로, 상업용, 주상용 건물이 발달한 지역과 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거지역이 복합적으로 형성되어 있습니다.

4.2. 주요 편의시설

지하철역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 해동초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

해운대역을 중심으로 한 상업시설 및 주거 편의시설 이용이 편리하며, 주거 환경이 우수합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 현대아파트

* 주소: 부산광역시 해운대구 우동 340

* 사용승인일: 1994년 2월 28일

* 총 세대수: 113세대

* 최고층: 19층 (건축물대장 기준)

* 주차: 지하 주차시설(총 26대) 보유. (지상 주차 정보는 불명확)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 건은 중복 병합 사건으로, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 통합되어 진행 중입니다.

6.2. 건축물 노후도

1994년에 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주거 환경이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 30년 가까이 된 노후 건물이라는 점은 향후 관리 측면에서 고려할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

해운대역 역세권이라는 점은 큰 투자 포인트이며, 향후 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려할 때 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 경쟁력

감정가 대비 최근 실거래가를 비교 분석했을 때, 적정가 이하 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(약 59.84 m²)의 최근 매매가는 2026년 6월 235,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 249,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 근거

유사 면적의 최근 실거래가(235,000,000원)와 감정가(249,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시세 수준 또는 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

약 225,000,000원 ~ 235,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다. (본 예상 입찰가는 시세 변동 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.