나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1017 [6] 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(7,8) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(9~12) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(13) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(14) : 다세대주택(거실, 방3, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 5필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 장당동 492-38, 경기도 평택시 장당동 492-20, 경기도 평택시 장당동 492-47 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. 경기도 평택시 장당동 491-10, 경기도 평택시 장당동 492-48 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 평택시 장당동 492-38번지에 위치한 "더 라움" 건물 내 2층 203호 다세대주택입니다.

건물명: 더 라움

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 지상 4층

해당층: 2층

호수: 203호

건축년도: 2014년

주용도: 공동주택(도시형원룸, 다세대)

총세대수: 14세대

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.31㎡ (약 9.17평)

토지지분: 30.3122㎡

건물면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

건물지분: 31.96㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 95,000,000원 (9천5백만원)

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 평택지원 2025타경1017 (6)

채권자: 김OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 효명중고등학교 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 유해한 시설은 입점하기 어렵습니다. 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때, 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로

본건은 서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 7월 8일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (698,400,000원)입니다.

소유권 보존: 2015년 7월 3일 강병식

근저당권: 2015년 7월 8일 수원화성오산축산업협동조합 (698,400,000원)

주택임차권: 2026년 2월 6일 황혜지 (70,000,000원) - 말소 대상

압류: 2025년 3월 14일 평택시안중출장소장

강제경매: 2025년 12월 29일 김성필 (80,164,383원) - 본건 경매 개시 결정

압류: 2026년 1월 15일 평택세무서장

임의경매: 2026년 2월 9일 수원화성오산축산업협동조합 (2026타경50228)

총 등기부채권액: 768,400,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 황혜지

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 11월 19일

배당신고일자: 2026년 02월 06일

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

임차인 황혜지는 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으나 배당받는 금액에 따라 잔여 보증금 발생 가능성이 있습니다. 그러나 현재 권리분석 상으로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 등기부 현황 및 임차인 분석 결과, 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 특이사항은 본 경매 절차로 소멸되지 않을 수 있는 별도의 권리가 토지에 존재함을 의미하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 장당동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 다수의 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 근린 상권이 발달한 것으로 보입니다.

최근 거래된 인근 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 면적과 층수에 따라 가격 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

효명중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 밀집 지역 특성상 주변에 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

"대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 사항은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이는 토지 소유권과 관련하여 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

또한, 중복사건 및 공동담보 물건으로 묶여 있는 점은 복잡한 권리 관계를 시사하므로, 경매 진행 과정 및 소멸되는 권리를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 장당동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 9천5백만원으로 책정되어 있으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되어 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

하지만 토지에 대한 별도 등기 존재 여부는 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인이며, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안이나 소멸 가능성을 확인한 후 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

인근 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 가격을 고려할 때 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다. 특히 토지 관련 별도 등기라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.