나이스옥션 법원경매 통영 2026타경25 [2] 경상남도 통영시 산양읍 남평리 1065 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

① 기호 1) ~ 4): 본 건은 경상남도 통영시 용남면 동달리에 소재하는 '동암마을회관'의 남 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 수산공장, 펜션, 농경지 및 묘지 등으로 형성된 해안 농경지대임. ② 기호 5) ~ 8), 10) ~ 16): 본 건은 경상남도 통영시 산양읍 남평리에 소재하는 '산양중학 교'의 북서측 및 북측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 북동측, 동측 및 남측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 자연림 및 법면 상태이고 일부는 비포장 도로로 이용 중임. ② 기호 2) ~ 4): 북동측 및 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 휴경지 및 토지임 야 상태임. ③ 기호 5): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 휴경지 상태임. ④ 기호 6): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 창 고용 건부지의 부속토지, 인접 묘지(1066묘)의 부속 토지 및 법면 등으로 이용 중임. ⑤ 기호 7), 14): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 등으로 이용 중임. ⑥ 기호 8): 남측 하향 경사지세 내 사다리형에 가까운 형상의 토지로서 자체 지반 평탄히 조성하여 창고용 건부지로 이용 중임. ⑦ 기호 10): 남서측, 남측 및 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 창고용 건부지의 부속 토지 및 법면 등으로 이용 중임. ⑧ 기호 11): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 자체 지반 평탄히 조성하 여 창고용 건부지의 부속토지로 이용 중이고 일부는 법면 등으로 이용 중임. ⑨ 기호 12): 남동측 하향 경사지세 내 부정형(다각형)의 토지로서 자체 지반 평탄히 조성하 여 창고용 건부지 및 그 부속토지 등으로 이용 중임. ⑩ 기호 13): 남동측 하향 경사지세 내 세로장방형의 토지로서 자체 지반 평탄히 조성하여 진입로로 이용 중임. ⑪ 기호 15): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 토지임야 상태이고 일부는 인접 묘지(1074묘)의 부속 토지, 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중임. ⑫ 기호 16): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

① 기호 1): 본 건 북동측으로 왕복 2차로 도로 소재하고 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로 너머 노면을 달리하는 왕복 2차로 도로 소재함. ② 기호 2) ~ 4): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ③ 기호 5) ~ 7), 10), 14): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ④ 기호 8): 본 건 서측 하단으로 노폭 약 3미터 내외의 도로(기호 13)에 접함. ⑤ 기호 11): 본 건 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로(기호 13)에 접함. ⑥ 기호 12): 본 건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로(기호 13)에 접함. ⑦ 기호 13): 본 건이 노폭 약 3미터 내외의 도로임. ⑧ 기호 15), 16): 지적도상 본 건 북동측으로 도로(1415도)에 접하나 기준시점 현재 도로 미개설 상태이고 본 건 일부가 노폭 약 2미터 내외의 현황 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1): 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 중로3류(폭 12m~ 15m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. ② 기호 2): 도시지역, 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀 집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07 -24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. ③ 기호 3): 도시지역, 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀 집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. ④ 기호 4): 도시지역, 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀 집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. ⑤ 기호 5) ~ 8), 10) ~ 14), 16): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. ⑥ 기호 15): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500 m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본 건 기호 14) 지상에 제시 외 구축물(관정) 1식 소재함.

공부와의 차이

① 기호 6), 10) 토지의 공부상 지목은 '전' 및 '답'이나 일부 현황은 창고용 건부지의 부속 토지로 이용 중임. ② 기호 11), 12) 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 대체로 창고용 건부지의 부속 토지 로 이용 중임. ③ 기호 15), 16) 토지의 공부상 지목은 '임야' 및 '전'이나 일부 현황은 도로 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) 토지의 일부 및 기호 2) ~ 4) 토지 전부는 2021.11.22. 신축 허가를 득하 였으나, 장기간 공사 미착수로 인해 2024.11.21.자로 허가가 취소됨. 본 평가에서는 해당 허가 실효 상황을 고려하여 평가하니 참고 바람. · 2) 본 건 기호 1) 토지는 둘 이상의 용도지역(생산녹지지역, 제2종일반주거지역)에 속하나 제2종일반주거지역에 속하는 부분의 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향 이 미미하므로 주된 용도지역인 생산녹지지역을 기준으로 평가하되 용도지역의 차이를 개 별요인 비교 시 고려하여 평가함. 3) 본 건 기호 1) 토지 일부는 도시계획시설도로에 저촉되고 있으나 그 저촉 면적 비율이 미 미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향은 없음. 4) 본 건 기호 14) 지상에 제시 외 구축물인 관정이 소재하는바 관찰감가법을 병용한 원가법 으로 평가함. 5) 본 건 기호 15), 16) 토지 일부는 현황 도로 등으로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고 려하여 평가함. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본 건 지 상의 수목 및 구축물(관정 제외) 등은 토지 평가 시 고려하여 평가하니 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 평슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인: 2001.01.08.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 몰탈 위 페인팅, 판넬 노출 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

일반건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이고 건축물현황도상 '소매점, 세면 장(남, 여), 화장실(남, 여)'이며 기준시점 현재 '창고 및 화장실 등'으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 9) 건물은 의뢰목록상 ‘1070창(기호 8)’ 지상에 소재하나 기준시점 현재 인 접지(1070-3답(기호 12))에 일부 걸쳐서 소재하는 것으로 조사됨. 2) 본 건 기호 9) 건물은 일반건축물대장상 2017.09.28.에 ‘창고시설(일반창고: 농산물보관 창고)’에서 ‘제1종근린생활시설(소매점)’으로 용도변경되었으나, 기준시점 현재의 주 된 이용상황은 ‘창고’임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 구축물(감정서상㉠) 매각포함.
-[목록5,6,7,10,11,12,14,16] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-[목록9] 제시목록상 '1070 창고용지(목록8)' 지상에 소재하나 인접지'1070-3 답(목록12)'에 걸쳐 소재함, 일반건축물대장상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 용도변경되었으나 주된 현황은 '창고'임.
-[목록15,16] 일부는 현황도로로 이용중임.
-지상 수목 및 구축물(관정제외) 등은 토지 평가시 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경25 (2)

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 남평리 1065

용도: 근린시설

감정가: 382,361,000원

토지면적: 6,221.00㎡ (약 1,882평)

건물면적: 94.80㎡ (약 28.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 블록조 평슬래브지붕 단층 건물 (2001.01.08 사용승인)

주요 특징: 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황은 창고 및 화장실 등으로 이용 중.

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 경상남도 통영시 산양읍 남평리에 위치하며, '산양중학교' 북서측 및 북측 근거리에 있습니다.

* 주위는 단독주택, 농경지, 묘지, 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다. (일부 토지(기호 1-4)는 용남면 동달리 인근으로 설명되기도 하나, 주 소재지는 산양읍 남평리입니다.)

교통상황:

* 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 북동측으로 왕복 2차로 도로가 있으며, 노폭 약 2미터 내외의 도로도 이용 가능합니다. 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역(일부), 보전녹지지역, 특화경관지구, 중로3류, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공익용산지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

형태 및 이용상태:

* 대부분 부정형 토지로 경사지를 이루고 있으며, 일부는 자연림, 법면, 휴경지, 임야, 창고용 건부지, 묘지 부속 토지, 비포장 도로, 현황 도로 등으로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 자체 지반을 평탄하게 조성하여 창고용 건부지 등으로 활용하고 있습니다.

* 건물은 현재 창고 및 화장실 등으로 이용 중입니다.

* 지상 수목 및 구축물(관정 제외)은 토지 평가 시 고려되었습니다.

1.1. 1.토지 이용계획 상세 (기호별)

* 기호 1: 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 중로3류, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 기호 2: 도시지역, 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역.

* 기호 3: 도시지역, 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 기호 4: 도시지역, 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역.

* 기호 5~8, 10~14, 16: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역.

* 기호 15: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리(2020.06.30. 통영농업협동조합 근저당) 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 약 2,270,273,909원으로 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박성희

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022-10-11

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사이앤알(ENR)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 본 물건은 통영시의 해안 농경지대에 위치하며, 인근에 학교, 마을, 농경지, 묘지, 수산공장 등이 산재해 있습니다. 이는 전형적인 상업지구라기보다는 지역 경제 기반과 연관된 복합적인 용도의 지역임을 시사합니다.

* 용도 적합성: 건축물대장상 '제1종근린생활시설(소매점)'이나, 주된 이용 현황이 '창고'라는 점은 해당 물건의 실제 활용이 소매업보다는 물류, 보관, 또는 농수산 관련 사업에 더 적합할 수 있음을 나타냅니다.

* 교통 연계성: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 편의성은 보통 수준입니다. 주요 간선 도로와의 연계성을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 상권 성장 잠재력: 주변 개발 현황 및 통영시의 도시 계획을 면밀히 검토하여 상권의 향후 성장 잠재력을 평가해야 합니다. 현재로서는 대규모 상업 시설 입지보다는 지역 기반 산업과의 연계가 중요해 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육 시설: 산양중학교가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 단독주택 밀집 지역이 있으며, 농경지와 임야, 묘지 등이 혼재되어 있습니다.

* 기타: 마을회관, 펜션, 수산공장 등이 주변에 있습니다.

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 내에서는 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 언급이 없습니다.

* 주변에 묘지가 다수 존재한다는 점은 개인에 따라 고려될 수 있는 사항입니다.

* 수산공장의 규모 및 운영 방식에 따라 환경적 영향(냄새 등)이 있을 수 있습니다.

* 정확한 혐오시설 유무 및 환경적 영향 평가를 위해서는 현장 답사 및 주변 지역에 대한 추가적인 조사(지도 검색 등)가 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 해당 토지(목록 5,6,7,10,11,12,14,16)에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 건물 위치 및 경계 문제: 본 건 건물(목록9)이 제시목록상 토지뿐만 아니라 인접지(1070-3 답)에 걸쳐 소재합니다. 이는 추후 토지 사용 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 건물의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 실제 주된 현황은 창고입니다. 용도 변경이나 건축물대장 정리에 따른 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 목록 15, 16 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 실제 사용 가능한 면적 감소 및 향후 도로 편입 등의 가능성을 내포합니다.

* 경사지 및 개발 제약: 토지가 대부분 경사지이며, 자연림, 법면, 휴경지 상태가 많아 개발 및 활용을 위해서는 추가적인 토목 공사 비용이 예상됩니다.

* 건축 허가 취소 이력: 일부 토지에 대한 신축 허가가 취소된 이력이 있어, 해당 지역의 건축 규제나 개발 사업 진행의 어려움을 시사할 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 토지 경계가 불명확하여 정확한 측량이 필요하며, 이는 응찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 높은 총 채권액: 22억 원이 넘는 총 채권액은 경매 과정에서 낙찰가를 낮출 수 있는 요인이지만, 채권 보전 절차나 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 산양읍에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물 일괄 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 권리상 깨끗한 상태(모든 권리 소멸)는 장점이나, 농지취득자격증명 제출 필수, 건물과 인접지 간의 경계 침범, 공부상 용도와 현황 불일치, 토지 경사, 지적 경계 불명확 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 높은 총 채권액은 낮은 낙찰가를 유도할 수 있으나, 그만큼 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

따라서 본 물건은 단순한 투자 목적보다는, 해당 지역의 개발 경험이 풍부하고 잠재적 리스크를 충분히 인지하며 해결할 수 있는 전문 투자자나 사업자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 토지 활용 계획 수립 시, 이러한 제반 사항들을 면밀히 검토하고 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 6,221㎡ (약 1,882평)에 달하는 광대한 토지를 일괄 매각으로 취득할 수 있습니다. 이는 다양한 개발 사업이나 복합 용도로 활용할 수 있는 충분한 기반을 제공합니다.

* 권리 말소 조건: 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 법적 권리 관계가 명확하고 깨끗한 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 낮은 낙찰가 기대: 22억 원 이상의 높은 총 채권액으로 인해, 경매 시 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높아 시세 차익 및 투자 수익률을 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 지역 특화 개발 가능성: 통영시의 해안 및 농촌 지역 특성을 고려하여, 지역 수요에 맞는 창고, 물류 시설, 농수산물 관련 가공 및 보관 시설, 혹은 지역 관광과 연계된 시설 등으로의 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 넓은 토지 면적이라는 큰 장점을 가지고 있으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 건물 경계 침범, 공부상 용도와 현황 불일치, 경사지, 지적 경계 불명확 등 여러 잠재적 리스크와 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

높은 총 채권액은 예상 입찰가를 낮추는 요인이지만, 이러한 복합적인 제약 사항들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 382,361,000원의 50% ~ 65% 수준으로, 약 191,180,500원 ~ 248,534,650원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실태를 정확히 파악하고, 관련 법규 및 세금, 예상되는 추가 공사 및 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.