나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10096 [3] 경상남도 통영시 도산면 원산리 681-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 경상남도 통영시 도산면 도선리 소재 ‘도선소류지’ 북동측 근거리, 일련번호(2~8)은 경상남도 통영시 도산면 원산리 소재 ‘원동마을’ 인근으로 산재해 위치하며, 부근으로는 농경지, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(2,3,6,8)은 소형차량의 접근은 용이하나 나머지 기호는 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 부정형 완경사지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(2)는 사다리 완경사지의 '잡종지 및 휴경지' 상태입니다. 일련번호(3)은 부정형 평지의 '주거나지' 상태입니다. 일련번호(4)는 부정형 완경사지의 '휴경지 및 분묘' 상태입니다. 일련번호(5)는 부정형 완경사지의 '토지임야' 상태입니다. 일련번호(6)은 사다리 완경사지의 '묘지 등' 상태입니다. 일련번호(8)은 부정형 평지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(2)는 북측으로 약 3m내외의 진입로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(3,8)은 서측으로 약 3m내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(6)은 지적도상 맹지이나 남서측으로 약 3m내외의 진입로가 개설되어져 있습니다. 나머지기호는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 보전관리지역, 일반철도(2026-01-09)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 1000m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지. 일련번호(2,4,6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(3,8): 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(5): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 1000m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호(3) 지상에 제시외수목(동백나무 등 약5주)이 소재, 일련번호(4,6) 지상에 분묘소재, 일련번호(8) 지상에 부합물 및 종물격인 제시외 건물 1동 및 태양광설비가 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호(6)은 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘묘지(분묘 1기)’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골구조 컬러강판지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2016.12.07.) 외 벽 : 사이딩판넬마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 건물은 외관상 2층 구조이나 현황은 복층구조인바 이를 고려하여 평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 시설물(감정서상 a) 매각 포함.
-[목록7] 공부상 단층이나 외관상 2층구조, 현황은 복층구조임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10096 (3)

* 소재지: 경상남도 통영시 도산면 원산리 681-1 (신주소: 경상남도 통영시 원동길 59-8)

* 토지 면적: 479.00㎡ (약 144.90평)

* 건물 면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

* 제시외 건물 면적: 63.00㎡ (약 19.06평) - 매각 포함

* 건물 사용승인일: 2016년 12월 07일

* 용도: 단독주택

* 감정가: 228,996,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 통영시 도산면 원산리 소재 '원동마을' 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역입니다. '도선소류지' 북동측 근거리로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 주택이 위치한 일련번호(8) 토지는 서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 소형 차량의 접근이 용이합니다. 그러나 토지 전체(일련번호 1, 2, 4, 5, 6, 7 등)로 볼 때 일부 기호는 차량 접근이 어렵거나 맹지인 경우도 있어, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 접근성: 주거용 건부지로 이용 중인 토지(일련번호 8)는 서측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근에는 문제가 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 총 채권액: 120,043,660원

* 말소기준권리: 통영산림조합 근저당 (2018년 03월 26일)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리는 말소기준권리 이하에 해당하며, 강제경매 또한 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* (주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 권리 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 본 건은 현재까지 파악된 바로는 인수되는 임차 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 통영시 도산면의 농경지 및 임야와 단독주택이 혼재된 전원생활 환경에 가까운 지역에 위치하고 있습니다. 도심 상업 지역과는 거리가 있으며, 생활 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 주변 시세: 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 담은 JSON 파일이 없어, 현 시세 기반의 구체적인 시세 분석 및 비교는 어렵습니다. 해당 물건과 유사한 주변 단독주택이나 토지의 실거래가 정보를 추가로 파악하는 것이 필수적입니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관되거나 즉각적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(대규모 산업 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 물건은 전원생활 환경에 가까워 대규모 편의시설 접근성은 다소 낮습니다. 도산면 소재지 또는 통영시 중심지로 이동해야 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. '원동마을' 인근에 위치하며, 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지 중 일부(일련번호 4, 6 토지)에 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 분묘를 설치하고 수호, 관리하는 권리로서, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 일반철도 저촉, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등 여러 법규에 의한 제한이 있습니다. 특히, 계획관리지역 및 자연취락지구는 개발 가능성이 있으나, 타 용도지역과의 혼재로 인해 전체 토지의 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

* 맹지: 일부 토지(일련번호 1, 2, 4, 5, 7)는 지적도상 맹지이거나 도로와의 접면이 불확실하여, 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일련번호 6 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '묘지(분묘 1기)'로 이용 중입니다. 지목과 현황의 차이로 인해 행정 처리나 토지 이용 계획 수립 시 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 구조 불일치: 공부상 단층이나 외관상 2층, 현황은 복층 구조인 점은 실제 건물 사용과는 차이가 있으나, 평가 시 이를 고려하였다고 합니다. 실제 이용에 문제는 없을 것으로 보이나, 추후 건축물 대장과의 불일치로 인한 문제가 발생할 가능성은 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설물: 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 시설물(감정서상 a), 부합물 및 종물격인 제시외 건물 1동 및 태양광 설비가 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 유지 관리 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근(2016년)에 신축된 단독주택과 넓은 토지를 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다. 주택 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, 토지 대부분이 농경지, 임야 등으로 구성되어 있으며, 특히 분묘기지권 성립 가능성이라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항, 일부 맹지 존재 등은 토지 활용 계획 수립에 있어 복잡성을 더합니다. 따라서, 본 물건은 단순히 주택의 가치뿐만 아니라, 광대한 토지의 잠재적 활용 가능성과 더불어 분묘기지권 문제를 어떻게 해결할지에 대한 심도 깊은 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 연식의 단독주택: 2016년에 신축되어 주택 자체의 노후도가 낮습니다.

* 넓은 토지 면적: 479㎡의 토지는 단독주택 용도 외에도 추가적인 활용 가능성을 시사합니다.

* 자연 친화적인 입지: 통영시 도산면의 조용하고 자연 친화적인 환경은 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,996,000원입니다. 그러나 본 건은 분묘기지권이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 분묘기지권의 법적 효력 및 처리 방안에 따라 토지 이용의 제약이 발생할 수 있으므로, 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

* 주변 시세 데이터 부족: 제공된 JSON 정보 부재로 인해 객관적인 시세 분석이 제한적입니다.

* 리스크 고려: 분묘기지권 처리 비용 및 해당 토지의 활용 제약을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 2억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세 조사와 분묘기지권 관련 법률 전문가의 자문을 반드시 받아보시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.