나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10185 [3] 경상남도 거제시 아주동 1690-5 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 2층 204호 외 3개호로서, (사용승인일: 2015.12.11) 외 벽: 석재타일 마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등은 확인하지 못하였으나 현황 상업용 부동산으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-11-20) , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 주차장 , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 사건번호

통영지원 2026타경10185 (3)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 아주동 1690-5 3층 302호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

318,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 13.99㎡ (약 4.23평)

* 토지지분: 13.989999999999998㎡ (약 4.23평)

* 건물면적: 98.82㎡ (약 29.90평)

* 건물지분: 98.82㎡ (약 29.90평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케이에프아이이삼공구유동화전문유한회사

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본 건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다. (지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5, 2017-07-14 접수, 중소기업은행 근저당권 (채권액 1,116,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 기타 권리

* 소유권보존 (주식회사한일시티) - 말소

* 소유권이전 (주식회사한일종합물류) - 말소

* 가압류 (신보2022제22차유동화전문, 390,000,000원) - 말소

* 가압류 (우리은행, 390,000,000원) - 말소

* 압류 (수영세무서장) - 말소

* 압류 (남구(부산광역시)) - 말소

* 임의경매 (케이에프아이이삼공구유동화전문유한회사, 1,116,000,000원) - 말소 (본 경매사건)

3.4. 등기부채권 총액

1,896,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 건은 근린상가로 건축물대장상 주요용도는 '자동차관련시설'로 등재되어 있으나, 현황은 상업용 부동산으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.2. 주변 상권

경상남도 거제시 아주동 일대는 아파트 단지와 주택가가 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상가 수요가 있을 것으로 보입니다. 최근 등록된 상가 매물들의 가격대는 면적 16㎡(약 5평)에 8,500만원, 49㎡(약 15평)에 8,500만원, 53㎡(약 16평)에 1억5000만원 등으로, 신규 분양 상가보다는 기존 상가나 소규모 점포의 경우 비교적 저렴한 가격대에 형성된 매물도 확인됩니다. 본 건과 유사한 조건의 상가 시세는 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

4.3. 건물 구조 및 연혁

* 사용승인일: 2015년 12월 11일

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물

* 본 건: 3층 302호

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 물건지 인근으로 '아주초등학교'가 위치하고 있으며, '아주e편한세상 1단지'와 '거제아주KCC스위첸'과 같은 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 또한, '아주1로2길 19'라는 주소지를 바탕으로 주변의 도로망과 연계된 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건, 공동담보

채권 보전 및 회수를 위해 복수의 자산이 묶여 관리될 수 있으며, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계는 미상이므로, 현황 이용자 및 임차인과의 관계, 명도 관련 사항을 사전에 면밀히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

6.3. 건물 이용 현황 불명확

폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상태, 수리 상태, 불법 개조 여부 등 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공부상 용도와 현황 이용의 차이 가능성

건축물대장상 주요용도가 '자동차관련시설'이나, 현황은 '상업용 부동산'으로 탐문 조사되어, 향후 용도 변경, 이행강제금 부과 등 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 관련 가능성

거제시 전반에 걸쳐 혐오 또는 기피 시설에 대한 주민들의 우려와 반대 사례가 다수 확인되었습니다. 본건 소재지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 잠재적인 위험 요소로 고려하고 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 근린상가로, 지역 내 주거 단지와 인접하여 기본적인 상권을 형성할 것으로 예상됩니다. 주변 학교 및 상업 시설 접근성이 양호하며, 교통 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서의 특수성, 내부 확인의 어려움, 공부상 용도와 현황 이용의 차이 가능성은 투자 결정 시 신중한 검토를 요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 고정 수요: 주변 주택가 및 아파트 단지 내 거주민을 대상으로 한 근린 상가로서의 기본적인 수요 확보 가능.

* 교통 접근성: 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 위치.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 318,000,000원

본 물건은 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 향후 환금성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 상권 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

주의: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 경매 시장 동향 등을 추가적으로 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.