나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10185 [2] 경상남도 거제시 아주동 1690-5 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 2층 204호 외 3개호로서, (사용승인일: 2015.12.11) 외 벽: 석재타일 마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등은 확인하지 못하였으나 현황 상업용 부동산으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-11-20) , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 주차장 , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-20)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10185 (2)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1690-5 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 373,000,000원

토지면적: 13.29㎡ (약 4.02평)

토지지분: 13.29㎡ (약 4.02평)

건물면적: 93.94㎡ (약 28.42평)

건물지분: 93.94㎡ (약 28.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인

건축년도: 2015년 12월 11일

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 내 2층 205호 (총 10층 건물)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '아주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (추가 제한사항은 도시계획과 확인 요망)

* 소로1류 (폭 10m~12m)

* 주차장

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2017.07.14.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황

* 임차인: 주 부동산개발

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2016-03-15

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주 리조트

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2019-08-08

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사한일시티 (2016-01-29)

* 소유권이전: 주식회사한일종합물류 (2017-07-14, 매매)

* 근저당: 중소기업은행 (2017-07-14, 1,116,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 신보2022제22차유동화전문 (2023-05-25, 390,000,000원, 말소)

* 가압류: 우리은행 (2023-06-14, 390,000,000원, 말소)

* 압류: 수영세무서장 (2023-11-23, 말소)

* 임의경매개시결정: 케이에프아이이삼공구유동화전문유한회사 (2026-02-23, 1,116,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,896,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 거제시 아주동의 일반상업지역 내 위치하며, 주변에 다가구주택 및 다른 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있는 지역입니다. 아주초등학교와 인접하여 유동인구 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 건물 주용도가 자동차 관련 시설로도 언급되나, 감정평가상 근린상가로 분류되어 있어 다양한 상업적 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

주변 시설

* 아주초등학교 북서측 인근 위치

* 주변으로 주거 단지 및 상업 시설이 혼재

혐오시설 여부

주변 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

임차인 중 '주식회사소동부동산개발'은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 명도 과정에서 추가적인 금전 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 명도 절차는 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이자 공동담보로 설정되어 있어, 복잡한 금융 구조 및 권리 관계를 파악해야 할 수 있습니다.

* 미확인 내부 상태

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 추후 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획상 추가 확인 필요

지구단위계획구역으로 추가 제한사항이 있을 수 있어, 도시계획과를 통해 세부 내용을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 아주동의 근린상가로, 비교적 신축 건물(2015년 준공)이며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성은 양호하며, 아주초등학교 인근이라는 점은 긍정적 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특수성 또한 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 양호한 입지: 일반상업지역 내 위치하며, 초등학교 인근으로 잠재 수요가 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 명도에 따른 직접적인 금전적 부담은 적습니다.

* 지역 개발 가능성: 거제시 지역 발전과 연계된 상권 성장 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 373,000,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 임대료 수준, 경쟁 물건 현황, 낙찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 가능성, 그리고 향후 상권의 발전 가능성을 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 것입니다. 본 보고서에서는 감정가를 참고하되, 실제 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.