나이스옥션 법원경매 전주 2025타경984 [6] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제104호 외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 내 벽 : 몰탈마감, 몰탈위 페인팅마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(5),(6) : 제1종근린생활시설(현황 "공실") 기호(2) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "금일건설") 기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역 )<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경984 (6)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 2층203호

토지면적: 57.64㎡ (약 17.44평)

건물면적: 132.21㎡ (약 40.00평)

감정가: 401,000,000원

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호

준공년도: 2019년 02월 28일 (사용승인일 기준)

채권자: 농협은행

특이사항: 공동담보,

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 건물 및 상업나지 등이 소재한 미성숙상가지대로, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 01월 26일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 이는 낙찰자가 인수하는 부담이 적다는 것을 의미합니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 대항력 있는 임차인은 확인되지 않거나 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 66억 원 규모로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

현재 상태: 본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있으나, 일부 호실은 현재 공실 상태입니다. 이는 미성숙상가지대의 특성을 반영합니다.

주변 환경: 인근에는 상업용 건물 및 상업나지가 혼재하고 있으며, "전주양현중학교"가 위치하여 기본적인 유동인구가 형성될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

개발 잠재력: 전주시 만성동 일대는 상업, 업무, 주거 복합 용도로 개발이 추진되고 있어, 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: "전주양현중학교"가 인근에 위치하며, 상업용 건물들이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: 도로 교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미성숙상가지대: 현재 상권이 완전히 성숙되지 않은 단계이므로, 공실 발생 가능성 및 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

건물 이용 상태: 일부 호실이 공실로 되어 있어 초기 투자 시 임대 맞추기에 대한 계획이 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 높아 채권자의 채권 확보를 위한 경매 절차로 보이며, 이는 부동산의 재무적 상황이 복잡함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주 만성동의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가 건물입니다. 양호한 도로 접근성과 주변 개발 계획은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 현재 미성숙상가지대라는 점과 일부 공실 상태는 초기 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 권리관계는 매각으로 소멸되는 것이 대부분이므로 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

미래 가치 상승 잠재력: 만성지구의 도시계획 심의 완료 및 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화와 더불어 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 접근성: 왕복 3~4차선 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 뛰어나며, 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 요소입니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 확인 결과, 낙찰자는 권리 관계를 깨끗하게 인수할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현재 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 공실 리스크 및 향후 상권 발전 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 개별적인 입찰가 산정은 제공하지 않으며, 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.