나이스옥션 법원경매 전주 2025타경984 [5] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제104호 외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 내 벽 : 몰탈마감, 몰탈위 페인팅마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(5),(6) : 제1종근린생활시설(현황 "공실") 기호(2) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "금일건설") 기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역 )<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경984 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 2층202호

건물명칭: (주건축물제1동 202호)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 444,000,000원

토지면적: 60.53㎡ (약 18.31평)

토지지분: 60.53㎡ (약 18.31평)

건물면적: 138.96㎡ (약 42.03평)

건물지분: 138.96㎡ (약 42.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통임. 남서측 왕복 4차선 포장도로 및 북동측 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m) 및 중로2류(폭15m~20m) 접합. 가축사육제한구역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (채권금액 168,000,000원)

* 총 등기부채권액: 6,617,694,643원

* 주요 권리사항 요약:

* 소유권 보존: 주식회사보현알에스피 (2019-03-12)

* 소유권 이전: 김영숙 (2024-01-26)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2024-01-26, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사카길애그리퓨리나 (2025-07-07, 3,600,000,000원) - 말소

* 근저당권 (공동담보): 주식회사카길애그리퓨리나 (2025-07-14, 1,900,000,000원) - 말소

* 가압류: 전주김제완주축산업협동조합 (2025-08-19, 144,215,033원) - 말소

* 가압류: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) (2025-08-19, 619,650,000원) - 말소

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-09-11, 19,311,242원) - 말소

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-09-11, 109,430,368원) - 말소

* 임의경매: 농협은행 (2025-10-23, 678,734,791원) - 말소 (사건번호 2025타경984)

* 가압류: 주식회사한중에스에스 (2025-11-04, 57,088,000원) - 말소

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인에 대한 별도 인수 사항 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: "전주양현중학교" 인근에 위치한 상업용 건물이 밀집한 지역이나, 현재는 상권이 완전히 성숙되지 않은 "미성숙상가지대"로 평가됩니다.

* 건물 현황: 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 용도로 이용 중. 보고서상 일부 호실은 현황 "공실" 상태임.

* 주변 상업시설: 인근에 상업용 건물 및 상업나지가 소재하며, 이는 향후 상권 발달의 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "전주양현중학교"가 인근에 위치하며, 상업지역이므로 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 목록 파악 어려움)

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 주변 환경 설명상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상권 성숙 지연: '미성숙상가지대' 특성상 즉각적인 임대 수익 확보가 어렵거나 상권 형성에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보: 채권 총액이 높아 공동담보 물건들의 추가적인 경매 진행 또는 권리 변동 가능성이 존재하나, 현재 보고서상 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 공실 위험: 현재 일부 호실이 공실 상태로, 향후 공실 장기화 시 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 개발 제한: 토지 이용계획상 준보전산지, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 근린상가 건물 중 일부(2층 202호)로, 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 444,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 "전주양현중학교" 인근에 위치하며 교통 접근성이 양호하나, 아직 상권이 완전히 발달하지 않은 "미성숙상가지대"라는 점이 특징입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 현황상으로도 보증금 인수 사항은 없습니다.

장기적인 관점에서 상권 발달 가능성을 보고 투자하거나, 안정적인 임대 수익을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 미성숙 상가지대의 특성 및 일부 공실 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 잠재력: 상권이 아직 성숙되지 않은 지역으로, 향후 개발 및 상권 활성화에 따른 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 접근성: 왕복 3~4차선 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근이 편리하며, 이는 상가 이용객 및 접근성 측면에서 긍정적 요인입니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각이 진행되어, 낙찰 후 권리상 안전성이 높습니다.

* 명도 부담 최소화: 인수 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 444,000,000원

* 본건은 현재 '미성숙상가지대'에 위치하며, 향후 상권 발달 가능성을 고려하여 투자 가치를 산정해야 합니다.

* 다수의 채권 총액 및 공동담보 물건임을 감안할 때, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 90% 수준부터 시작하여, 시장 상황 및 향후 수익성을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 399,600,000원 ~ 444,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.