나이스옥션 법원경매 전주 2025타경984 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제104호 외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 내 벽 : 몰탈마감, 몰탈위 페인팅마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(5),(6) : 제1종근린생활시설(현황 "공실") 기호(2) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "금일건설") 기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역 )<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경984 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 266,000,000원

토지면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물면적: 38.92㎡ (약 11.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로 접근성: 남서측으로 왕복 4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 26일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(78,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 보증금: 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (상호: 금일건설)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입/사업자등록일: 2023년 1월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따르면 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 과정에 따라 변동 가능성도 존재하므로, 입찰 전 상세 확인이 권장됩니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 전주시 덕진구 만성동의 미성숙 상가지대에 위치하며, 주변으로 상업용 건물 및 나지가 혼재되어 있습니다.

주변 시설: 북동측 인근에 전주양현중학교가 위치하며, 상업 시설 개발이 진행 중인 지역입니다.

잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 전주양현중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의 시설: 인근 상업 시설 및 도로망을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

주거 환경: 준주거지역에 속해 있으며, 주변에 상업용 건물들이 있어 생활 편의와 상업 활동이 결합된 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

미성숙 상권: 현재 상권이 성숙되지 않아 공실률이 높거나 임대 수익이 기대치에 미치지 못할 수 있습니다. (현황 "공실" 다수 확인)

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되므로, 관련 민원이나 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

준보전산지: 보전산지 규제가 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 김 (금일건설)은 대항력이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따르면 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 과정에 따라 변동 가능성도 존재하므로, 입찰 전 추가적인 확인이 권장됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동의 준주거지역 내 상가로, 양현중학교 인근에 위치하고 있습니다. 현재는 미성숙 상권으로 공실이 확인되지만, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 발전 가능성이 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 확인 및 최종 배당 결과에 따른 보증금 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 상권 활성화 및 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

교통 및 접근성: 왕복 4차선 및 3차선 도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 하위의 모든 권리는 소멸되므로 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확합니다.

초기 투자 비용 절감 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 상권 발달 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 266,000,000원을 기준으로 하되, 현황 공실 및 미성숙 상권의 점을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원으로 예상되므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 경매 참여자들의 예상 가격 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.