나이스옥션 법원경매 전주 2025타경984 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제104호 외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 내 벽 : 몰탈마감, 몰탈위 페인팅마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(5),(6) : 제1종근린생활시설(현황 "공실") 기호(2) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "금일건설") 기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역 )<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 소재 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 전주지방법원 2025타경984 (4)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 채권자는 농OOO입니다.

본 건은 공동담보 물건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5, 1동 1층 107호

용도: 제1종 근린생활시설 (건축물물리부상)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제107호

외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 등

내벽: 몰탈 마감, 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

이용 상태: 현재 '공실' 상태로 파악됩니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지 지분: 17.7㎡

건물 면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물 지분: 40.6㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, "전주양현중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업용 건물과 상업 나지 등이 혼재된, 아직 완전히 성숙되지 않은 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 편의 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건은 남서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 세장형으로 현재 '상업용 부지'로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 2월 28일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건이 속한 지역은 준주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로 조건으로는 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을3, 농협은행주식회사 근저당권으로, 2024년 01월 26일에 접수되었습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 상에는 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 다수의 근저당권, 가압류, 그리고 본 경매를 포함한 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(을3, 을4, 을5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부 상의 총 채권액은 약 6,531,294,643원입니다. 이는 담보 및 압류 채권액의 총합으로, 경매 절차상 이해 관계를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

전주 만성지구는 최근 개발이 이루어지고 있는 신흥 지역으로, 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 조성되고 있습니다.

다만, 본 물건이 위치한 지역은 아직 개발 초기 단계에 있어 상권이 완전히 성숙되지 않은 "미성숙상가지대"의 특성을 보입니다.

4.2. 업종 분석

용도는 제1종 근린생활시설이며, 현재는 '공실' 상태입니다.

주변에 학교가 위치하고 있어 향후 상권 활성화 시 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본 물건 인근에는 전주양현중학교, 만성초등학교, 전주과학고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

상가지역 특성상 기본적인 마트, 음식점, 병원 등 생활 편의시설이 주변에 형성되어 있을 것으로 예상되나, 본건과 직접적으로 관련된 상세 편의 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미성숙 상가 지대

현재 상권이 완전히 발달하지 않은 지역이므로, 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

본 건은 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 세부적인 임대 관계 및 차임 등은 미상으로 확인됩니다. 이는 향후 명도 또는 임대차 관계 설정 시 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 매우 높게 기재되어 있으나, 이는 대부분 말소되는 권리이므로 직접적인 인수 리스크는 적습니다. 다만, 경매 절차 진행 및 이해 관계 조율 과정에서 변수가 발생할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 만성지구라는 성장 가능성이 있는 지역에 위치한 제1종 근린생활시설입니다. 건물 상태는 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 상권이 아직 완전히 성숙되지 않았고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 복잡해 보이나 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로, 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 및 상권 활성화를 기대하며 투자할 만한 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 전주 만성지구의 발전 잠재력 및 미래 가치.

* 2019년 사용 승인된 비교적 최신 철근콘크리트 구조 건물.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 말소기준권리 이하 권리사항은 모두 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 277,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현황(미성숙 상가, 현황 공실)과 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70%~90% 수준(약 193,900,000원 ~ 249,300,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 상세히 검토된 후에 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.