나이스옥션 법원경매 전주 2025타경984 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제104호 외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 내 벽 : 몰탈마감, 몰탈위 페인팅마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(5),(6) : 제1종근린생활시설(현황 "공실") 기호(2) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "금일건설") 기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역 )<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경984 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 277,000,000 원

* 토지면적: 17.70㎡ (약 5.36 평)

* 토지지분: 17.7㎡ (약 5.36 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.60㎡ (약 12.28 평)

* 건물지분: 40.6㎡ (약 12.28 평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임. (출처: 감정평가서 요약)

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통임. (출처: 감정평가서 요약)

* 인접 도로 상태: 남서측으로 왕복 4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있음. (출처: 감정평가서 요약)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 2류(폭 15m~20m)에 접합. 또한 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 준보전산지에 해당함. (출처: 감정평가서 요약)

* 주변 시설: 전주양현중학교가 인근에 위치하며, 상업용 건물과 나지가 혼재된 지역입니다. 최근 신축 아파트 단지 및 상업 개발이 이루어지고 있는 신흥 상권으로, 점차 발전해 나가는 지역입니다. (출처: 주변 시설 조사)

* 혐오시설: 현재 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. (출처: 주변 시설 조사)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 농협은행주식회사 근저당권 (2024년 1월 26일 접수, 81,600,000원)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 6,531,294,643원

* 소유권 현황:

* 소유권 보존: 주식회사보현알에스피 (2019년 3월 12일)

* 소유권 이전: 김영숙 (2024년 1월 26일)

* 기타 권리:

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2024년 1월 26일, 81,600,000원) - 말소기준 권리

* 근저당권: 주식회사카길애그리퓨리나 (2025년 7월 7일, 3,600,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권: 주식회사카길애그리퓨리나 (2025년 7월 14일, 1,900,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 전주김제완주축산업협동조합 (2025년 8월 19일, 144,215,033원) - 말소 예정

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025년 8월 19일, 619,650,000원) - 말소 예정

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025년 9월 11일, 19,311,242원) - 말소 예정

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025년 9월 11일, 109,430,368원) - 말소 예정

* 임의경매: 농협은행 (2025년 10월 23일, 678,734,791원) - 본건 경매

* 가압류: 주식회사한중에스에스 (2025년 11월 4일, 57,088,000원) - 말소 예정

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 전주양현중학교 북동측 인근에 위치하며, 아직 상권이 완전히 성숙되지 않은 신흥 상가지대입니다. 주변은 상업용 건물과 나지가 혼재되어 있으며, 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로 향후 성장 가능성이 있습니다. (출처: 감정평가서 요약, 주변 시설 조사)

* 업종 현황: 현재 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 일부 호실은 공실 상태입니다. 이는 초기 상권의 특징으로, 향후 상권 활성화와 함께 변화가 예상됩니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 배후 수요: 인근 주거 단지 및 학교, 상업 시설 이용자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다. (출처: 주변 시설 조사)

5. 생활정보

* 교육 시설: 전주양현중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설: 차량 접근이 용이하며, 왕복 4차선 및 3차선 도로에 접해 있어 교통이 편리한 편입니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 기타: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

6. 잠재적 리스크

* 미성숙 상권: 아직 상권이 완전히 형성되지 않은 지역으로, 공실률이 높거나 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 공실 현황: 일부 호실이 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생에 대한 불확실성이 존재합니다. (출처: 감정평가서 요약)

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 경매 낙찰가의 안정성 및 향후 담보 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준보전산지, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다. (출처: 감정평가서 요약)

7. 종합 의견

현재 전주시 덕진구 만성동에 위치한 본 근린상가 물건은 전주양현중학교 인근의 신흥 상가지대에 속해 있습니다. 상권은 아직 성숙 단계에 있으나, 주변 개발 계획 및 주거 단지 형성에 따른 잠재적 성장 가능성을 가지고 있습니다. 현재 일부 공실 상태와 미성숙 상권이라는 단점이 있으나, 향후 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 확인 필요성은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 초기 단계의 신흥 상권으로, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 학교와 주거 단지가 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 복잡한 권리 관계 없이 명확하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 근린상가로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 277,000,000원을 기준으로 산정해야 하며, 추가적인 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 위험도, 명도 가능성, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 현재 제시된 감정가를 하한선으로 두고, 낙찰 후 예상되는 수익률과 투자 목표를 달성할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 외에 실질적인 시장 조사와 수익성 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.