나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [13] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층214호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경678 (13) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 지리산청학농업협동조합(변경전:횡천농업협동조합)으로, 총 채권액은 1,060,100,000원입니다. 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 214호이며, 건물명은 오션타워입니다. 용도는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 본 건은 15층 건물 중 2층에 위치한 214호입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 82,000,000원입니다.

토지 면적은 9.15㎡ (약 2.77평)이며, 토지 지분은 9.145659999999998㎡ (약 2.77평)입니다.

건물 면적은 37.52㎡ (약 11.35평)이며, 건물 지분은 37.525㎡ (약 11.35평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 도시계획 및 법률상 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (해성중학교, 해성고등학교)

* 중점경관관리구역 (장승포항 항만시가지구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기(2008-06-23, 윤석개발주식회사) 이후 소유권 이전 청구권 가등기(2008-09-10, 정동한), 근저당권(2011-10-25, 횡천농업협동조합, 975,000,000원)이 설정되었습니다. 본 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 다수의 압류(창원세무서장, 거제시, 국민건강보험공단, 창원시) 및 가압류(신용보증기금, 85,100,000원)가 존재했습니다. 가장 최근인 2025년 12월 5일에 지리산청학농업협동조합에 의한 임의경매 개시 결정이 있었습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 을4 근저당권(2011-10-25)보다 후순위인 갑16, 갑17, 갑18, 갑20, 갑22, 갑25 등의 권리(압류, 가압류, 임의경매 개시결정)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임차인의 정확한 관계 및 보증금, 차임은 미상입니다.

다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 임차인 관련 인수 부담은 없음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 관계가 미상임을 고려하여 명도 시 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 장승포동은 거제시의 주요 항구 지역으로, 전통적인 어업 활동과 함께 관광 및 상업 시설이 공존하는 복합적인 지역입니다. 장승포항을 중심으로 한 해안 경관이 특징이며, 항만 관련 시설과 함께 주거 및 상업 지역이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

장승포항 주변으로는 수변공원, 포차 거리 등이 조성되어 있어 관광객 및 주민들을 위한 휴식 및 상업 공간이 마련되어 있습니다. 또한, 장승포초등학교 인근으로 로변상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장승포항 인근에 조성된 수변공원 및 포차 거리 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 일반 상업지역에 위치하여 기본적인 마트, 병원, 은행 등은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 장승포초등학교가 위치하며, 해성중학교와 해성고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 의료시설

장승포동 지역 내 또는 인근 지역에 병원 및 의원급 의료기관이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다. (구체적인 정보는 추가 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이나, '공동담보' 물건으로 진행되는 점은 주의가 필요합니다. 이는 본 물건 외 다른 담보 물건에 문제가 발생 시 경매 절차나 매각 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상이며, 내부 조사가 불가하여 정확한 임차인 현황 파악이 어려운 상황입니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 협의 및 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장/물리적 리스크

거제시 부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 2008년 준공된 건물로서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오션타워 오피스텔로, 장승포항 인근에 자리하고 있어 해양 도시의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 감정가는 8,200만원으로 책정되었으며, 건물 면적은 약 11.35평입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중히 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 장승포항 개발 및 관광 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주거용 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 전용면적(약 11.35평) 및 입지, 건물 상태 등을 감안하면 실거래가는 대략 7,500만원에서 8,500만원 사이로 형성될 것으로 보입니다.

본 경매 물건의 감정가는 8,200만원입니다.

다만, 앞서 언급된 공동담보 물건의 특성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성, 잠재적 리스크 요인 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준인 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2025타경678 (13) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 지리산청학농업협동조합(변경전:횡천농업협동조합)이며, 총 채권액은 1,060,100,000원입니다. 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 214호이며, 건물명은 오션타워입니다. 용도는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 본 건은 15층 건물 중 2층에 위치한 214호입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 82,000,000원입니다.

토지 면적은 9.15㎡ (약 2.77평)이며, 토지 지분은 9.145659999999998㎡ (약 2.77평)입니다.

건물 면적은 37.52㎡ (약 11.35평)이며, 건물 지분은 37.525㎡ (약 11.35평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 도시계획 및 법률상 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (해성중학교, 해성고등학교)

* 중점경관관리구역 (장승포항 항만시가지구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존 등기(2008-06-23, 윤석개발주식회사) 이후 소유권 이전 청구권 가등기(2008-09-10, 정동한), 근저당권(2011-10-25, 횡천농업협동조합, 975,000,000원)이 설정되었습니다. 본 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 다수의 압류(창원세무서장, 거제시, 국민건강보험공단, 창원시) 및 가압류(신용보증기금, 85,100,000원)가 존재했습니다. 가장 최근인 2025년 12월 5일에 지리산청학농업협동조합에 의한 임의경매 개시 결정이 있었습니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 을4 근저당권(2011-10-25)보다 후순위인 갑16, 갑17, 갑18, 갑20, 갑22, 갑25 등의 권리(압류, 가압류, 임의경매 개시결정)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임차인의 정확한 관계 및 보증금, 차임은 미상입니다.

다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 임차인 관련 인수 부담은 없음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 임대차 관계가 미상임을 고려하여 명도 시 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 장승포동은 거제시의 주요 항구 지역으로, 전통적인 어업 활동과 함께 관광 및 상업 시설이 공존하는 복합적인 지역입니다. 장승포항을 중심으로 한 해안 경관이 특징이며, 항만 관련 시설과 함께 주거 및 상업 지역이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

장승포항 주변으로는 수변공원, 포차 거리 등이 조성되어 있어 관광객 및 주민들을 위한 휴식 및 상업 공간이 마련되어 있습니다. 또한, 장승포초등학교 인근으로 로변상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장승포항 인근에 조성된 수변공원 및 포차 거리 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 일반 상업지역에 위치하여 기본적인 마트, 병원, 은행 등은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 장승포초등학교가 위치하며, 해성중학교와 해성고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 의료시설

장승포동 지역 내 또는 인근 지역에 병원 및 의원급 의료기관이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이나, '공동담보' 물건으로 진행되는 점은 주의가 필요합니다. 이는 본 물건 외 다른 담보 물건에 문제가 발생 시 경매 절차나 매각 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상이며, 내부 조사가 불가하여 정확한 임차인 현황 파악이 어려운 상황입니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 협의 및 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장/물리적 리스크

거제시 부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 2008년 준공된 건물로서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오션타워 오피스텔로, 장승포항 인근에 자리하고 있어 해양 도시의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 감정가는 8,200만원으로 책정되었으며, 건물 면적은 약 11.35평입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중히 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 장승포항 개발 및 관광 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주거용 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 전용면적(약 11.35평) 및 입지, 건물 상태 등을 감안하면 실거래가는 대략 7,500만원에서 8,500만원 사이로 형성될 것으로 보입니다.

본 경매 물건의 감정가는 8,200만원입니다.

다만, 앞서 언급된 공동담보 물건의 특성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성, 잠재적 리스크 요인 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준인 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.