나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [11] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경678 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합 (변경전: 횡천농업협동조합)

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 212호 (오션타워)

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

토지 지분: 11.80832㎡ (약 3.57평)

건물 면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

건물 지분: 48.45㎡ (약 14.66평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정평가 요약본 작성일: 2026년 8월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(해성중학교, 해성고등학교), 중점경관관리구역(장승포항 항만시가지구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2011년 10월 25일 접수된 횡천농업협동조합의 근저당입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 압류(창원세무서장, 거제시, 창원시, 국민건강보험공단), 가압류(신용보증기금), 임의경매개시결정(지리산청학농업협동조합) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수/소멸 권리: 채무총액은 1,060,100,000원이며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

주의: 임대 관계가 미상으로 파악되므로, 보증금 액수가 0원이라 할지라도 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 존재하나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 장승포동은 장승포항 인근 지역으로, 주변에 로변상가들이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

지역 개발 및 관광 활성화 시 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장승포초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변 상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 편의시설

본 건물(오션타워)은 철근콘크리트 구조의 15층 건물입니다.

제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 못했습니다.

실제 내부 상태, 하자 여부, 구조적 문제 등에 대한 파악이 외부 관찰 및 탐문에 의존하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

건물의 임대 관계가 불분명합니다. 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 유무 및 명도 조건 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 각종 도시계획 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물의 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

하지만 내부 조사 불가, 임대 관계 미상, 복합적인 토지 이용 계획 제한 등 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

장승포항 인근 지역으로, 향후 지역 개발 또는 관광 활성화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

주거용으로 이용 중이라는 점에서 안정적인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 채무들이 대부분 말소될 예정이므로 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장가 대비 시세 분석이 필수적입니다.

제공된 정보 내에는 오피스텔 매매/임대 시장에 대한 구체적인 JSON 데이터가 없어, 현 시세 분석 및 이를 통한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 매물 호가, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 조사하여 감정가를 기준으로 한 적정 입찰가를 도출해야 합니다.

본 건의 경우, 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 및 혐오시설 유무 확인은 본 정보 범위를 벗어나므로 진행하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.