나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [12] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경678 (12)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 82,000,000원

토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

건물면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 지리산청학농업협동조합 (변경전: 횡천농업협동조합)

특이사항: 공동담보

1.2. 물건소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 213호 (오션타워)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호 (본건은 2층 213호)

외벽: 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 새시창호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 설비: 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등

1.3. 토지 현황

토지형상: 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(해성중학교, 해성고등학교), 중점경관관리구역(장승포항항만시가지구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 소재하는 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택 및 로변 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 도로 상황에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대지권의 토지는 부정형으로 이용 중이며, 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부 현황을 분석한 결과, 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

- 소유권 보존: 윤석개발주식회사 (2008.06.23)

- 소유권 이전 청구권 가등기: 정동한 (2008.09.10)

- 근저당권 (말소기준권리): 횡천농업협동조합 (2011.10.25) - 금975,000,000원

- 압류: 창원세무서장 (2019.10.02) - 말소

- 가압류: 신용보증기금 (2021.02.03) - 금85,100,000원 - 말소

- 압류: 국민건강보험공단 (2022.01.18) - 말소

- 압류: 거제시 (2022.02.22) - 말소

- 압류: 창원시 (2023.01.10) - 말소

- 압류: 국민건강보험공단 (2023.01.27) - 말소

- 임의경매개시결정 (본건): 지리산청학농업협동조합 (2025.12.05) - 금973,557,423원 - 말소

총 등기부채권액은 약 1,060,100,000원입니다.

말소기준권리인 2011년 10월 25일자 근저당권보다 선순위인 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당란에 별도 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 현재 미상으로 파악되었습니다.

다만, 제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

내부 조사가 불가하여 정확한 임차인 현황 및 거주 여부를 파악하는 데 한계가 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 관련 정보 수집이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건은 오피스텔로서 주거용으로 이용 중이며, 주변은 공동주택과 상가, 그리고 장승포항과 관련된 시설들이 혼재되어 있습니다. 장승포동은 항구도시의 특성을 가지며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

장승포동은 거제시의 주요 지역 중 하나로, 해양 관광 및 어업 관련 시설과 주거, 상업 시설이 복합적으로 자리 잡고 있습니다. 최근 부동산 시장 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 제곱미터당 약 650,000원에서 850,000원 수준이며, 임대가는 월 350,000원에서 450,000원 선에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 본건(37.52㎡)의 시세는 약 22,512,000원에서 30,016,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 장승포항 주변으로 각종 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 각 층 소화전이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가 및 미상 임대차

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 정확한 건물 상태 및 임대차 관계 파악에 어려움이 있었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생이나 명도 관련 분쟁의 위험을 내포할 수 있습니다. 특히 임대료 및 보증금이 미상인 경우, 권리 신고가 되어 있지 않더라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역이지만, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 과도한 감정가 대비 시세

제공된 감정가는 82,000,000원이나, 최근 시세 분석 결과 본건과 유사한 오피스텔의 시세는 약 22,512,000원에서 30,016,000원 수준으로 파악되었습니다. 이처럼 감정가와 실제 시세 간 큰 격차가 존재하며, 이는 낙찰 후 재산 가치 하락의 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 장승포항 주변 지역 특성상 관련 시설이 산재할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오션타워 오피스텔로, 총 15층 건물 중 2층에 해당하는 물건입니다. 장승포초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있으며, 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 조사가 불가능하다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 가장 큰 우려 사항은 감정가(82,000,000원) 대비 현재 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점입니다. 이는 경매 참여 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 장승포항 주변 지역의 개발 가능성 및 항구도시의 독특한 상권 특성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 잠재적 수익률 확보 가능성 (단, 시세 재확인 필수).

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건(37.52㎡)의 적정 시장 가치는 약 22,512,000원에서 30,016,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 82,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

내부 조사 불가, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 수리 비용, 그리고 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 28,000,000원에서 32,000,000원 사이의 입찰가를 권고합니다.

이는 현 시세 범위를 하회하거나 상회하는 수준으로, 경매 현장의 경쟁 상황 및 추가적인 정보 수집 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

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