나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [8] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경678 (8)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 209호

도로명 주소: 경상남도 거제시 능포로 32, 2층 209호 (장승포동, 오션타워)

건물명: 오션타워

용도: 오피스텔 (주거용)

건축물대장상 주용도: 공동주택

전유면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

토지면적: 10.57㎡ (약 3.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 95,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 공동주택 및 로변 상가가 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지형상 및 이용상태: 대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접도로상태: 대지권의 토지는 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

말소기준권리: 2011년 10월 25일 접수된 횡천농업협동조합의 근저당 (채권금액 975,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (감정평가서 요약에 명시되어 있습니다.)

임차인 현황:

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 현장 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 상세 조사가 필요합니다.

등기부채권 총액: 1,060,100,000원. 이는 본건 감정가 대비 높은 채무 총액으로, 채권자가 다수 존재함을 알 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 거제시 장승포동은 전통적인 항구 도시로서, 장승포항을 중심으로 어업 및 관련 산업이 발달한 지역입니다. 최근 관광 활성화를 위한 도시재생 사업이 추진되고 있어 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다 [cite:3, cite:29].

주변에는 재래시장, 마트, 다양한 식당 등의 상업 시설이 분포하고 있으며, 공동주택과 로변 상가가 혼재되어 있어 지역 주민의 소비 수요와 항구를 이용하는 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 입지입니다.

혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았으며, 주거지에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 보고된 바 없습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

교육: 장승포초등학교가 서측 인근에 위치하며, 해성중학교 및 해성고등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 장승포항 주변으로는 장승포수협, 각종 식당, 편의점, 새마을금고 및 신협 등 금융기관, 장승포 제일병원, 장승포동 행정복지센터 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다 [cite:4, cite:16, cite:22].

건물 정보: 본건이 속한 오션타워는 2008년 6월 준공된 15층 규모의 오피스텔로, 총 26세대로 구성되어 있습니다 [cite:4, cite:7, cite:10].

1.5. 잠재적 리스크

임대차 미상: 임대관계가 미상이고 내부 조사가 불가능하여, 실제 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이 경우 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 확인되었으나, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 향후 건물 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행되어 채무 총액이 상당히 높습니다. 이는 채무 불이행의 원인이 복합적이거나 채무 규모가 클 수 있음을 시사합니다.

건물 연식: 2008년 사용승인된 건물로, 15년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

지역적 특성: 장승포동은 오래된 항구 도시로서, 상대적으로 최근 개발된 지역 대비 지역 발전 속도나 상권 활성화 수준에 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 오피스텔은 경상남도 거제시 장승포동에 위치하며, 15층 건물 중 209호에 해당합니다. 공동주택과 상가가 혼재된 지역에 자리하고 있어 배후 수요와 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 지상권이 존속하며 임대차 관계가 미상이어서 주의가 요구됩니다.

건물 면적은 43.35㎡ (약 13.11평)이며, 토지 지분은 10.57㎡ (약 3.20평)입니다. 감정가는 9,500만원입니다.

시세 조사와 함께 명도 가능성, 그리고 지상권의 영향을 면밀히 파악하는 것이 투자 결정에 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요를 공략하기에 유리합니다.

장승포항 인근의 관광객 및 지역 상권의 수요를 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

감정가와 실제 시장 가치 간의 차이가 존재한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해, 주변 오피스텔의 매매 및 임대 시세, 본건의 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 분석하였습니다.

본건은 전유면적 43.35㎡ (약 13.11평)에 감정가가 9,500만원으로, 평당 약 725만원 수준입니다.

주변 지역의 유사 면적(40-50㎡) 오피스텔 매매 시세는 약 9,000만원에서 1억 1,000만원 범위로 파악됩니다 [cite:1, cite:12]. 최근 거래 사례로는 2023년 12월 45㎡ 면적이 9,000만원에 거래된 바 있습니다.

임대 시세는 보증금 500만원 기준 월세 40만원에서 55만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건은 2008년 사용 승인되어 15년이 경과되었으나, 장승포동 지역에서는 비교적 신축에 속하는 건물로 평가될 수 있습니다 [cite:4, cite:6]. 그러나 임대 관계 미상, 지상권이라는 소멸되지 않는 권리 존재, 공동담보 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가를 하회하는 수준부터 감정가 수준까지 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 8,500만원에서 9,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.