나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [4] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경678 (4)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원 (1억 9백만원)

토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치하며, 장승포초등학교 서측 인근으로 공동주택 및 로변상가 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재타일 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형으로 남측으로 완경사를 이루며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역(해성중학교, 해성고등학교), 중점경관관리구역(장승포항 항만시가지구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 윤석개발주식회사 (2008-06-23)

* 소유권이전청구권가등기: 정동한 (2008-09-10)

* 근저당 (말소기준권리): 횡천농업협동조합 (2011-10-25, 975,000,000원)

* 압류: 창원세무서장 (2019-06-20)

* 가압류: 신용보증기금 (2021-02-03, 85,100,000원)

* 압류: 거제시 (2022-02-22)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-08-25)

* 압류: 창원시 (2023-01-09)

* 임의경매개시결정: 지리산청학농업협동조합 (2025-12-05, 973,557,423원)

* 등기부채권 총액: 1,060,100,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 장승포동은 공동주택과 로변상가가 혼재된 지역으로, 과거 거제도의 번화가였던 역사를 가지고 있습니다. 현재는 쇠퇴한 도심이지만, 맛집과 아기자기한 공간들이 있어 꾸준히 사람이 찾는 지역입니다. 장승포항 일대는 도시재생 사업과 연계하여 관광 인프라 확충 및 지역 경제 활성화가 추진되고 있습니다. '오션타워'는 2008년에 준공되었으며, 일반상업지역에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 본건은 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 갖추어져 있습니다 [cite: provided data].

* 주변 편의시설: 장승포초등학교가 인근에 있으며, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 장승포 다어울림행복문화센터가 개관하여 어르신 복지 및 주민 활동을 지원합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되어 있어, 관련 채무 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 예상치 못한 임차인과의 관계가 발생할 수 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 이는 물건의 실제 상태를 파악하는 데 제약이 되므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다 [cite: provided data].

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오피스텔로, 항만 재개발 등 지역 개발 계획이 진행 중인 지역에 소재하고 있습니다. 건물 자체는 준수한 편의시설을 갖추고 있으며, 주거 및 생활 편의성이 양호합니다. 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 임대 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 시장 가격을 고려할 때, 주의 깊은 현장 조사를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장승포항 항만 재개발 및 도시재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 인근의 장승포초등학교 및 생활 편의시설 이용 용이성.

* 다른 유사 면적 오피스텔 대비 감정가 및 시장 가격 비교 시 투자 기회 모색 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건이 위치한 '오션타워'의 유사 면적(약 50㎡) 매물에 대한 직접적인 최신 시세 정보는 제한적이나, 더 넓은 면적(약 160~165㎡)의 매물이 2억 2천만 원에서 2억 3천만 원대에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(49.98㎡)의 감정가 1억 9백만원이 비교적 합리적인 수준으로 판단되게 합니다. 다만, 실제 내부 상태 및 정확한 면적별 가치 산정은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 115,000,000원

* 종합적인 고려사항과 잠재적 리스크를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 109,000,000원 부근 또는 소폭 상향된 105,000,000원 내외로 제시합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.