나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [10] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경678 (10)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층211호

건물명: 오션타워

용도: 오피스텔 (주거용)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 지리산청학농업협동조합 (등기부상 말소기준권리인 횡천농업협동조합의 채권자 변경으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.78㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

토지 지분: 6.78279㎡

건물 지분: 27.83㎡

전용 면적: 27.83㎡ (건물 면적과 동일)

분양 면적: 명시된 정보 없음 (전용면적 27.83㎡ 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 61,000,000원 (6천1백만원)

총 채권액 (등기부 기준): 1,060,100,000원 (약 10억 6천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택과 로변 상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정 또한 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 소재한 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항을 포함합니다.

* 일반상업지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (해성중학교, 해성고등학교 관련)

* 중점경관관리구역 (장승포항 항만시가지구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 건물의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (윤석개발주식회사, 2008-06-23)

* 소유권 이전 청구권 가등기 (정동한, 2008-09-10)

* 근저당 (횡천농업협동조합, 2011-10-25, 금975,000,000원, 말소) - 본 건의 말소기준권리

* 압류 (창원세무서장, 2019-10-02, 말소)

* 가압류 (신용보증기금, 2021-02-03, 금85,100,000원, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-01-18, 말소)

* 압류 (거제시, 2022-02-22, 말소)

* 압류 (창원시, 2023-01-10, 말소)

* 임의경매 개시 (지리산청학농업협동조합, 2025-12-05, 금973,557,423원, 말소)

3.2. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소 기준 권리는 2011년 10월 25일 접수된 횡천농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 법적으로 모두 소멸됩니다. 본 건에서는 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하거나 대항력이 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 외에 차임 및 기타 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 위험 부담이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본 물건은 장승포동 지역 상권에 위치하며, 공동주택 및 로변 상가 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

장승포항과 연계된 항만시가지구역에 포함되어 있어, 장기적으로 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역이므로 다양한 업종의 상가 및 사무실 입점이 가능합니다.

4.2. 업종 현황 (추정)

주변 공동주택 밀집 지역 특성상, 거주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 서비스업 등 생활 편의 관련 업종이 발달할 것으로 예상됩니다. 상가 건물 내에는 사무실 용도로 사용되는 호실도 다수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근 로변 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 장승포항 인근 지역 특성상 관련 시장 및 상업 시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

장승포초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

또한, 해성중학교 및 해성고등학교가 가까이 있어 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 의료시설 (추정)

장승포항 일대는 거제시 내에서 비교적 오래된 도심 지역으로, 종합병원보다는 의원급 의료 시설(병원, 치과, 약국 등)이 주로 분포할 가능성이 높습니다. 정확한 의료 시설 현황은 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다.

이에 따라 물건의 실제 내부 상태(마감재, 설비, 파손 여부 등)는 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차

임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 금액이 미상인 경우 더욱 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 향후 신축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (추정)

제공된 정보만으로는 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)이 직접적으로 존재한다는 정보는 없습니다.

다만, 항만 지역의 특성상 관련 산업 시설이나 유해 물질 취급 시설의 잠재적 가능성은 배제할 수 없습니다. 정확한 확인을 위해서는 반드시 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 조사 및 현장 탐문이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오션타워 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 임의경매 절차로 인해 말소될 예정이며 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 내부 조사가 불가능했고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

향후 시세 변동, 공실률, 주변 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장승포항 항만시가지구역 내 위치하여 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 초등학교 및 중고등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 수월할 것으로 예상.

* 감정가가 6천1백만원으로, 주변 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 61,000,000원입니다.

현재 시점(2026년 8월)에서의 정확한 시세 파악을 위해 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

내부 조사 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

가정: 본 물건과 유사한 면적(전용 25-30㎡)의 오피스텔이 현재 시세로 7천만원 ~ 9천만원 수준에서 거래된다고 가정했을 때,

인수 보증금이 0원이므로 해당 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하면 됩니다.

현 시세 조사 결과 및 물건의 실질적인 상태, 임대 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준인 5,500만원 ~ 6,500만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 반드시 철저한 현장 조사와 시세 분석을 기반으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.