나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [6] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 상세

사건번호: 통영지원 2025타경678 (6)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층206호 (오션타워)

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 10.36㎡ (약 3.13평)

토지 지분: 10.35818㎡ (약 3.13평)

건물면적: 42.50㎡ (약 12.85평)

건물 지분: 42.5㎡ (약 12.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합 (변경전: 횡천농업협동조합)

건축물명: 오션타워

준공일: 2008년 06월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 15층 건물 중 2층 206호

총 건물면적: 7856.21㎡ (약 2378.0평)

총 토지면적: 1122㎡ (약 339.4평)

토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해성중학교, 해성고등학교), 중점경관관리구역(장승포항항만시가지구역)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

대지권의 토지는 남측 하향 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중이며, 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

장승포항과 인접하여 항만 시가지 지구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2011년 10월 25일 접수된 횡천농업협동조합의 근저당권 (금975,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소유권이전청구권가등기, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2015년 07월 06일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

인수 가능한 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 장승포동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교 등이 인근에 위치하여 학생 유동인구가 있으며, 장승포항 인근 지역으로 지역 상권의 특성을 가지고 있습니다.

상대적으로 오래된 도심 지역으로, 신축 상업 시설보다는 기존 상권을 활용하는 형태입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 예상됩니다.

* 편의시설: 로변 상가 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 장승포항 인근으로 항만 관련 시설 및 지역 주민 편의 시설이 혼재합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 제한: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문 및 외부 관찰을 통한 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 물건 상태가 평가와 다를 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 일반상업지역이지만, 가축사육제한구역, 학교 주변 보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 10억 6천만 원 이상으로, 감정가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 채무가 많음을 의미하며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 93,000,000원의 감정가는 인근 유사 오피스텔의 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 무잉수 부담: 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어, 낙찰 시 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 장승포항 지역 특성: 지역 경제 활동 및 향후 개발 가능성에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오션타워 오피스텔 206호입니다. 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되며, 건물 내외부의 직접적인 확인은 제한적이었으나 외부 관찰 및 제반 정보를 종합한 결과, 입지 및 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 및 보증금 부담도 없습니다. 다만, 높은 총 채권액과 내부 확인 불가라는 리스크 요인이 존재합니다. 현재 시세 대비 감정가가 경쟁력 있게 책정되어 있어, 잠재적인 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 유사 오피스텔의 현재 시세는 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금이 없고, 채권 총액이 높은 점 등을 고려할 때, 권리 분석상 안전한 물건으로 보입니다.

경매 진행 시 예상 입찰가는 감정가 및 현재 시세, 그리고 물건의 개별적인 상태와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크(내부 상태 미확인 등)를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 주변 시세를 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.