나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [7] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경678 (7)

* 소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 208호

* 건물명: 오션타워

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 10.57㎡ (약 3.2평)

* 건물면적: 43.35㎡ (약 13.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지리산청학농업협동조합 (변경 전: 횡천농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (입력된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

3. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로, 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지: 부정형의 토지로서, 남측 하향 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해성중학교, 해성고등학교), 중점경관관리구역(장승포항항만시가지구역)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (2011년 10월 25일 접수, 횡천농업협동조합)입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,060,100,000원입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 후순위 권리 및 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택과 로변상가가 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 이용 또는 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 장승포항 항만시가지구역으로 지정된 점은 지역 개발 계획과 연관 지어 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

* 주요 시설: '장승포초등학교'가 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설은 로변상가를 통해 이용 가능합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 시설: 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 각 층 소화전 등 일반적인 오피스텔 편의시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 물건의 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 임대 중인지, 계약 내용은 어떠한지 등 임대 관계가 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 유찰 후 재감정 또는 추가 경매 진행 시 가격 변동 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일부 행위 제한(가축사육제한, 상대보호구역, 중점경관관리구역)이 존재하여 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 동일 담보물건이 다수 존재할 수 있어, 연관된 경매 물건의 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 장승포항 인근으로, 항만 활동에 따른 소음이나 냄새 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

장승포동에 위치한 오피스텔로, 장승포초등학교 인근에 자리하여 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다. 차량 진출입이 용이하며 건물 내 기본 설비도 갖추고 있습니다. 다만, 내부 조사 불가 및 임대 관계 미확인, 높은 채권 총액 등은 향후 명도 및 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다. 토지이용계획상의 제한 사항 및 항만 지역 특성도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 장승포항항만시가지구역 지정에 따른 장기적인 지역 발전 가능성에 주목할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 기대: 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 실거주 또는 소규모 임대 수익: 오피스텔의 편리성을 활용한 실거주 수요 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 검색 결과, 경상남도 거제시 장승포동 일대의 유사 오피스텔(40~50㎡)은 일반적으로 90,000,000원에서 110,000,000원 사이의 매매가를 형성하고 있습니다. 임대 시세는 보증금 5,000,000원에서 10,000,000원, 월세 500,000원에서 700,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 95,000,000원으로, 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 95,000,000원

* 시장 예상가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

* 고려 사항: 건물 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 높은 채권 총액, 장승포항 인근이라는 지역적 특성을 감안할 때, 안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 약 70~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 66,500,000원 ~ 80,750,000원

* 제시 제안가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.