나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [5] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경678 (5)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층205호 (오션타워)

용도: 오피스텔 (주거용)

건축년도: 2006년

건물규모: 15층 건물 중 2층

면적:

* 토지: 11.94㎡ (약 3.61평)

* 건물: 49.00㎡ (약 14.82평)

감정가: 107,000,000원

매각방식: 토지/건물 일괄 매각 (부동산 임의경매)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경상남도 거제시 장승포동 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통:

* 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근 도로망을 통한 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 주변시설:

* 장승포초등학교가 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 해성중학교, 해성고등학교가 인근에 있습니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 악취, 소음, 유해물질 배출 등으로 인한 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을4 근저당권 (접수일자: 2011-10-25, 권리자: 횡천농업협동조합, 채권금액: 975,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리:

* 말소기준권리 이하로 등기된 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부등본 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 개요가 없어 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대관계가 미상인 점은 실제 거주하는 임차인의 유무 및 대항력 유무를 추가적으로 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 정보:

* 건물명: 오션타워

* 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 주변 상권:

* 로변상가와 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 장승포항 인근에 위치하여 지역 내 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 장승포동에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설:

* 장승포초등학교가 인근에 있어 통학이 용이합니다.

* 해성중학교, 해성고등학교가 위치하며, 해당 학교들은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했습니다.

* 물건의 정확한 상태는 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

* 실제 임차인 현황 및 임대차 계약 내용에 대한 정보가 없어, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보:

* 해당 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (경매구분상 임의경매로, 일반적으로는 매각으로 소멸될 권리가 많습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오션타워 오피스텔로, 비교적 명확한 권리관계와 함께 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 7백만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적 대비하여 가치를 판단해야 합니다. 다만, 내부 조사가 불가능하고 임대 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 장승포항 인근의 지역 특성상 향후 지역 개발 가능성 및 관광 수요 증가에 따른 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 권리사항이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리분석이 가능합니다.

* 실거주 목적 또는 임대 수익형 투자로 접근 시, 임대 현황 파악 및 명도 절차 진행 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 물건 정보 상 건물 면적은 49.00㎡ (약 14.82평)이며, 감정가는 107,000,000원입니다. 이는 약 713만원/㎡ 또는 235만원/평에 해당합니다.

* 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 장승포동 일대의 13~18평형 오피스텔 실거래가는 약 3,100만원에서 3,350만원 수준으로 파악됩니다.

* 이는 본건의 감정가(1억 7백만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보이며, 시장 거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 추정 입찰가:

* 상기 시세 분석 결과를 토대로, 본건의 잠재적 가치와 경매 물건의 특성(명도, 내부 미확인 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현 시세 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 대략 40,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 거래가에 부합하는 수준이며, 잠재적 가치 상승 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 권리관계 최종 확인 및 현장 조사를 통한 물건 상태 파악 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.