나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [3] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경678 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합 (변경 전: 횡천농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 203호

건물명: 오션타워

용도: 오피스텔 (주거용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 89,000,000원

토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 9.99259㎡ (약 3.02평)

건물면적: 41.00㎡ (약 12.40평) - 공급면적

건물지분: 41㎡ (약 12.40평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축 정보

총층수: 15층 (본건 2층)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공년도: 2008년 06월

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 속한 대지권의 토지는 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교 인근 위치.

* 상업시설: 로변 상가 혼재.

* 기타: 장승포항 인근 지역으로, 지역 특성상 항만 관련 시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

2.5. 지역 지구 및 기타 규제

* 토지이용계획: 일반상업지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2019-08-09) (해성중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역 (해성고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 중점경관관리구역 (2019-08-22) (장승포항항만시가지구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건은 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 존재합니다. 말소기준권리인 횡천농업협동조합의 근저당권 (2011.10.25. 접수) 이하 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 을4. 근저당권, 2011-10-25, 횡천농업협동조합, 975,000,000원

3.3. 소멸 예정 권리

* 갑15. 압류 (창원세무서장)

* 갑16. 가압류 (신용보증기금)

* 갑18. 압류 (거제시)

* 갑19. 압류 (국민건강보험공단)

* 갑21. 압류 (창원시)

* 갑24. 임의경매개시결정 (지리산청학농업협동조합)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 권리 중에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 등기부상 기재되지 않은 유치권 등 특이사항 발생 가능성은 별도 확인 필요)

3.5. 인수 보증금

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 총 채무액

* 등기부상 채권 총액: 1,060,100,000원 (근저당 975,000,000원 + 가압류 85,100,000원 + 기타 압류 등)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건이 위치한 장승포동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼재하는 생활권입니다. 로변상가 및 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 오피스텔의 경우 주거용으로 활용될 가능성이 높으며, 주변의 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (추정)

거제시 장승포동 지역의 오피스텔은 비교적 오래된 건물들이 많을 수 있으나, 지역 내 주거 수요를 충족하는 역할을 합니다. 최근 시세는 지역 경제 상황 및 공급량에 따라 변동될 수 있으나, 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 대략 9천만원대 후반에서 1억원 초반대의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. (정확한 시세는 최근 실거래가 확인 필수)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 승강기, 각 층 소화전 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.2. 이용 상태

본건은 오피스텔로서 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5.3. 편의시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하며, 장승포항 주변의 상업 시설을 이용하기 편리한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 조사 제한

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하였으며, 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음을 의미합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 불명확하므로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

일반상업지역이지만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오피스텔로, 일반상업지역 내에 있으며 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 입지하고 있습니다. 교통이 용이하고 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다수의 권리 설정이 있었으나 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 내부 현장 조사 불가 및 임대차 관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다. 아파트 대비 오피스텔은 관리비, 주차, 환금성 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 장승포항 인근의 상업지구에 위치하여 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 말소기준권리 이하의 다수 권리가 정리될 예정으로, 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 감정가 8,900만원 대비 현재 시세가 9천만원대 후반~1억원 초반으로 추정되는 바, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 정보와 유사 물건의 시세 추정치를 바탕으로 할 때, 본건의 현 시세는 약 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

감정가는 89,000,000원으로, 이는 시장 가격보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

종합적인 권리 관계, 물건의 현황, 그리고 경매 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가 + 10% 수준 = 약 97,900,000원

* 적정 입찰가: 시세 하단 ~ 감정가 + 15% 수준 = 약 100,000,000원 ~ 102,000,000원

최종 예상 입찰가: 약 9,800만원 ~ 10,200만원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

※ 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시세 동향을 기반으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황, 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 결정 전 반드시 추가적인 시세 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.