나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [2] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경678 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합 (변경전: 횡천농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 9.99㎡ (약 3.02평)

토지 지분: 9.99259㎡ (약 3.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

건물 지분: 41㎡ (약 12.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보에 구체적인 주의사항은 명시되지 않음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지는 부정형으로 남측 하향 완경사를 이루는 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 토지 북측으로는 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2019-08-09) (해성중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역 (해성고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 중점경관관리구역 (2019-08-22) (장승포항항만시가지구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 윤석개발주식회사 (2008-06-23)

* 소유권이전청구권가등기/소유권이전: 정동한 (2008-09-10) (매매예약 2011.09.23 매매)

* 근저당권: 횡천농업협동조합 (2011-10-25, 975,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 창원세무서장 (2019-06-20) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2021-02-03, 85,100,000원) - 말소

* 압류: 창원시 (2021-12-03) - 말소

* 압류: 거제시 (2022-02-22) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-08-25) - 말소

* 임의경매개시결정: 지리산청학농업협동조합 (2025-12-05, 973,557,423원) - 말소

전체 등기부채권 총액은 1,060,100,000원입니다.

말소기준권리인 2011년 10월 25일자 근저당권보다 앞선 권리는 없어, 경매 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 인수할 보증금이 없으므로 임차인 관련 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'이라고 기재되어 있고, 내부 조사가 불가능했다고 언급되어 있어, 실제 현황은 다를 수 있으므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-08-18

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장승포동 일대는 공동주택과 상가가 혼재된 지역으로, 주변에 상업시설이 자리하고 있습니다. (검색 결과, 장승포항과 연계된 지역 특성이 있으며, 거제문화예술회관, 거제오션사이드수영장 등이 근거리에 위치합니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 202호이며, 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 외벽은 석재타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.

5.2. 설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 장승포초등학교, 해성중학교, 해성고등학교가 인근에 위치합니다.

* 문화/체육시설: 거제문화예술회관, 거제오션사이드수영장 등이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (해성중학교, 해성고등학교)

* 중점경관관리구역 (장승포항항만시가지구역)

이러한 용도 제한은 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 현장 조사 제한

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 이는 물건의 정확한 상태 파악에 어려움을 줄 수 있으며, 관련 공부 및 외부 관찰에 의존하여 평가가 이루어졌습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건의 경매 결과나 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 권리관계 불확실성

임대관계가 '미상'이고 내부 확인이 불가능했다는 점은 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 임차 관계의 존재 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오피스텔로, 장승포초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이후 다수의 압류, 가압류가 존재했으나 모두 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있을 수 있으나 별도 확인이 필요합니다.

다만, 현장 내부 조사 불가, 임대관계 미상, 공동담보 물건이라는 점 등은 경매 참여 시 신중한 검토를 요구합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 장승포동 지역 내 오피스텔 물건으로, 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 교육 시설(장승포초, 해성중/고) 및 편의 시설(문화시설, 수영장 등) 접근성 양호.

* 감정가 대비 시세 고려 시, 추가적인 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정 시 투자 메리트 기대 가능.

9. 예상 입찰가 분석 및 제안

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색된 자료를 종합적으로 분석했을 때, 해당 오피스텔(오션타워)의 최근 실거래가 및 매물 정보를 바탕으로 현 시세를 추정합니다.

* 건물 면적 41.00㎡ (약 12.40평) 기준, 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 매물 정보를 종합하면, 대략 6천만 원 ~ 8천만 원 범위에서 거래되는 것으로 보입니다.

* 본건의 감정가는 89,000,000원이지만, 이는 최초 감정 시점의 가격일 수 있습니다. 현 시세와 비교하여 입찰가를 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이고, 매각으로 소멸되는 권리만 존재하는 점을 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 감정가: 89,000,000원

* 현 시세 범위: 약 60,000,000원 ~ 80,000,000원

* 잠재적 리스크(현장 조사 불가, 임대관계 미상 등)를 고려하여, 보수적으로 현 시세 하단부 또는 감정가 대비 80~90% 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 78,000,000원

최종 입찰가는 본건의 정확한 내부 상태, 현장 재확인, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.