나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22385 [2] 경상남도 통영시 광도면 안정리 1391-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 ‘통영시 농업기술센터’ 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 소규모공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2,4,5)는 경상남도 통영시 광도면 안정리 소재 ‘벽방초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 세장형 평지의 '휴경지' 상태입니다. 일련번호(2,4,5)는 3필 일단의 사다리 평지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(2,4,5)는 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(벽방초등학교(벽방초등학교 병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(벽방초등학교(벽방초등학교 병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(벽방초등학교(벽방초등학교 병설유치원)상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2006.09.04) 외 벽 : 전면 석재붙임, 측,후면 드라이비트 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비가 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록2,4,5] 일단지로 이용 중임.
-[목록3]'계단실, 발코니등' 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22385 (2)

소재지: 경상남도 통영시 광도면 안정리 1391-4

용도: 다가구주택

감정가: 849,678,300원

토지면적: 477.00㎡ (약 144.3평)

건물면적: 614.61㎡ (약 185.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 목록2,4,5는 일단지로 이용 중, 목록3은 '계단실, 발코니등' 건물에 포함하여 평가함.

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 2006년 9월 4일

가구수: 15가구 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

해당 물건은 경상남도 통영시 광도면 안정리 1391-4번지에 위치하며, '벽방초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 경지정리된 농경지, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

물건은 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2, 4, 5 필지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(교육환경보호구역, 주거밀집지역 200m 이내), 상대보호구역(벽방초등학교) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2006년 9월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 905,243,200원입니다.

임차인 현황

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-02, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-20, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012-06-22, 대항력 없음

* 손 : 보증금 2,000,000원, 차임 280,000원, 전입일자 2026-01-05, 배당신고일자 2026-04-07, 대항력 없음

* 손 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-06, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-02, 대항력 없음

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-05, 대항력 없음

* 차 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2024-01-17, 확정일자 2024-01-17, 배당신고일자 2026-01-05, 대항력 없음

* 한 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-27, 확정일자 2025-07-18, 대항력 없음

* 현 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-17, 대항력 없음

인수되는 임차보증금 합계

0원

권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하여, 경매 완료 시 모든 후순위 권리는 말소될 예정입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 일부 임차인의 전입일자 또는 보증금/차임 정보가 누락되거나 미상인 경우가 있어, 실제 인수되는 보증금이 있는지 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설

근린생활시설이 주변 지역에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 주거 지역과 농경지, 소규모 공장이 혼재하는 특성을 보입니다.

혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 공개된 지도 정보 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 공장의 종류 및 운영 상황에 따라 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설

물건지 서측 인근에 '벽방초등학교'가 위치하고 있어, 해당 초등학교 재학생 자녀를 둔 가정의 경우 통학이 용이할 것으로 예상됩니다.

교통 및 접근성

동측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주거환경

단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 소규모 공장 등 다른 용도의 시설들도 혼재되어 있어 주거 쾌적성은 복합적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액

등기부상 채권 총액(905,243,200원)이 감정가(849,678,300원)를 초과하는 상황입니다. 이는 채권자 입장에서 경매를 통해 채권을 전액 회수하기 어려울 수 있음을 시사하며, 입찰 시 낙찰가율이 지나치게 낮을 경우 채권단의 배당이 원활하지 않을 가능성이 있습니다.

임차인 관련 불확실성

모든 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 일부 임차인의 경우 전입일자, 보증금, 차임 정보가 누락되거나 미상입니다. 이러한 정보의 불확실성은 추후 예상치 못한 보증금 인수 또는 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 내포하고 있습니다.

미확인 지적사항

건물 부지의 정확한 위치와 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의해 이루어졌으며, 측량을 통한 재확인 작업이 요구된다는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 지적 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

건물 내부 확인 불가

현장 조사 당시 폐문부재 상태로 건물 내부에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 설비 현황 등이 건축물대장 및 인근 주민 조사 결과와 다를 수 있으며, 이는 수리 비용 등 예상치 못한 추가 지출을 발생시킬 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한

해당 토지가 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면 안정리에 위치한 다가구주택으로, 벽방초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 차량 접근성 또한 무난한 편입니다.

다수의 임차인이 거주하고 있으나, 등기부 및 조사 결과상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보의 누락 또는 미상으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 잠정 판단되나, 철저한 추가 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 등기부채권 총액이 감정가를 초과한다는 점이며, 이는 채권자의 손실 가능성을 시사합니다. 더불어 건물 내부 확인 불가, 토지 경계의 불확실성, 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요

벽방초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 지역 내 다가구주택으로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

넓은 면적의 토지 및 건물

토지 477㎡(약 144.3평) 및 건물 614.61㎡(약 185.9평)의 비교적 넓은 면적은 다가구주택으로서의 충분한 활용 가치를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 849,678,300원

인수되는 임차보증금: 0원

등기부채권 총액: 905,243,200원

해당 물건은 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고, 건물 내부 미확인, 토지 경계 불확실성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 재확인 및 전문가와 상의 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (예상 입찰가 범위: 5억 9천 5백만원 ~ 6억 8천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.