나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [7] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2026타경30038 (7)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670, 서충주메디컬타워 8층 801호 (신주소: 충청북도 충주시 기업도시로 222)

용도: 근린상가 (건축물 현황상 제1종근린생활시설)

감정가: 1,046,000,000원

토지 면적: 73.20㎡ (약 22.14평)

토지 지분: 73.202㎡ (약 22.14평)

건물 면적: 289.77㎡ (약 87.65평)

건물 지분: 289.77㎡ (약 87.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영OOO

특이사항: 공동담보 물건

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트 단지와 학교, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 밀집한 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 소재합니다. 또한, 남서측으로는 시내버스 정류장이 위치하며, 간선도로인 기업도시로가 통과하는 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지의 형태는 세장형이며, 주변 지역은 북동하향의 완경사지를 이루고 있으며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태는 북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블록 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2025-08-29, 충주기업도시), 보행자전용도로(2020-03-27, 소로3-중앙3), 중로2류(폭15m~20m, 2020-03-27, 중로2-중앙6)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 기업도시개발구역(2013-01-15, 충주지식기반형기업도시)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕으로 지하 1층, 지상 8층 규모로 건축되었으며, 사용 승인일은 2017년 12월 1일입니다.

외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 세멘몰탈, 모르타르 위 페인팅 및 인테리어 마감 등이며, 바닥은 데코타일 및 콘크리트 등으로 마감되었습니다. 창호는 페어글라스 재질입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 2대, 소방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1): 소매점(노브랜드)으로 이용 중입니다.

* 기호(2~4): 의원(서충주메디컬의원)으로 이용 중입니다.

* 기호(5~8): 건축물 관리대장상 용도는 의원이나, 현재는 공실 상태입니다.

* 본건 8층 801호는 전유부상 8층에 위치한 호실입니다.

건축물대장상 건물 전체의 총 면적은 약 4,996.33㎡ (약 1,511.83평)이며, 토지 면적은 899.8㎡ (약 272.20평)입니다. 건폐율은 69.6%, 용적률은 478.63%입니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 영OOO입니다.

말소 기준 권리는 2018년 1월 30일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 유한회사신도시개발 (2018.01.30)

* 근저당: 영주농업협동조합 (2018.01.30, 486,000,000원) - 말소 기준 권리

* 근저당: 엠에스산업주식회사 (2025.03.31, 6,000,000,000원) - 말소

* 압류: 충주세무서장 (2025.09.18) - 말소

* 가압류: 정인엽 (2025.11.11, 500,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 영주농업협동조합 (2026.01.15, 5,144,239,290원) - 말소

등기부채권 총액은 6,986,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 본 물건명세서 상 명시된 바 없습니다. (지상권 관련 개요만 기재되어 있으며, 실제 등재된 권리는 없습니다.)

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원입니다.

1.5. 상권 분석

서충주기업도시 내에 위치하여 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지들이 위치하고 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 "노브랜드"와 "서충주메디컬의원" 등 근린생활시설 및 의료시설이 입점하여 운영 중이며, 이는 해당 상권의 기본적인 활성도를 보여줍니다.

본건 801호는 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 운영 전략에 따라 상권 내 입지가 달라질 수 있습니다.

주변 지역에 특별히 부정적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활 정보

본 물건은 중앙탑초등학교와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 대단위 아파트 단지들이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

교통망으로는 중부내륙고속도로 중앙탑IC와 버스 정류장이 가까워 시내외 접근성이 우수합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 담보물의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

8층 801호가 현재 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출에 즉각적인 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

임대 관계는 미상인 부분이 있으며, 인수되는 임차 보증금은 없으나, 혹시 존재할 수 있는 대항력 있는 임차인이나 미확인 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 말소되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.8. 종합 의견

서충주기업도시라는 신흥 개발 지역에 위치한 근린상가로서, 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

건물 자체의 연식(2017년 사용승인)이 비교적 최신이며, 관리 상태가 양호하다면 경쟁력을 가질 수 있습니다.

801호는 현재 공실이지만, 주변 배후 수요와 상권 분석을 통해 적절한 업종을 유치한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없다는 점은 경매 투자자에게 긍정적인 요인입니다.

1.9. 투자 포인트

* 서충주기업도시의 지속적인 개발 및 입주 증가에 따른 상권 활성화 잠재력 보유.

* 제1종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임대 수요 창출 가능성.

* 현재 공실 상태로, 향후 적극적인 임대 마케팅을 통한 수익률 증대 및 시세 차익 기대.

* 말소 기준 권리 이후 별도의 인수 부담 권리 없음.

1.10. 예상 입찰가

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 1,046,000,000원을 기준으로 시장 상황과 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 공동담보 물건이며 801호가 공실 상태임을 감안할 때, 경매 시장의 경쟁 강도와 향후 예상 임대 수익률을 고려하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 임대 시세 조사, 공실률 현황, 향후 서충주기업도시 상권 발전 가능성에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.