나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [5] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670, 서충주메디컬타워 7층 701호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 충주지원 2026타경30038 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 903,000,000원입니다.

물건의 토지 면적은 62.33㎡ (약 18.85평)이며, 건물 면적은 246.72㎡ (약 74.63평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 영OOO입니다.

특이사항으로 공동담보 물건이며, 특수물건정보에도 공동담보로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 충주e편한세상아파트 등 대규모 아파트 단지와 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대로 형성되어 있습니다.

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 동측 인근에는 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 소재하고 남서측으로는 시내버스 정류장이 있는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 세장형의 형상을 하고 있으며, 북동 하향의 완경사지를 이루고 있으며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

북동측으로는 폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로는 폭 약 6m의 블록 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(충주기업도시)에 해당하며, 보행자전용도로 및 중로2류에 접해 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 채권자는 영OOO입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존은 유한회사신도시개발이 2018년 1월 30일에 하였습니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 30일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권(금412,000,000원)입니다.

이후 을2 근저당(엠에스산업주식회사, 6,000,000,000원), 갑6 압류(충주세무서장), 갑7 압류(충주시), 갑8 가압류(정인엽, 500,000,000원) 등이 존재하였으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

본 경매를 개시한 임의경매는 영주농업협동조합이 2026년 1월 15일에 신청한 것으로, 채권금액은 5,144,239,290원입니다.

등기부상 채권 총액은 6,912,000,000원으로 확인됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 기재되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

단, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 제1종근린생활시설로 분류되며, 현재 건축물관리대장상 용도는 의원이지만 현황 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

인근에는 '노브랜드' 소매점과 '서충주메디컬의원'이 영업 중인 것으로 보입니다.

서충주기업도시 내에 위치하여 아파트 단지 및 기타 상업 시설과 함께 형성된 상권입니다.

최근 충주기업도시 개발이 활발히 진행됨에 따라 배후 수요가 증가할 것으로 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다만, 공실 상태임을 감안할 때, 신규 임차인 확보를 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 중부내륙고속도로 중앙탑IC 접근성이 뛰어나며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

건물 자체적으로는 2대의 승강기 설비와 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

서충주기업도시 내에 위치하여 병원, 학교, 상업 시설 등의 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물이 경매 진행되거나 낙찰될 경우 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

전체 등기부 채권 총액(6,912,000,000원)이 감정가(903,000,000원) 대비 매우 높아, 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

701호가 현재 공실 상태이며, 건축물관리대장상 용도가 의원임에도 현황 공실인 점은 향후 공실 장기화 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은, 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주기업도시 내 우수한 입지와 교통 여건을 갖춘 신축급(2017년 사용승인) 상가입니다.

대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대됩니다.

다만, 상당한 규모의 채무 관계와 현재 공실 상태인 점, 임대차 관계의 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서충주기업도시의 지속적인 개발 및 활성화 수혜를 받을 수 있는 위치입니다.

인근 대규모 아파트 단지 및 기타 시설들이 제공하는 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

상대적으로 신축에 속하는 건물로, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

매우 높은 채무 총액으로 인해, 경매 과정에서 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 가격 메리트가 클 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 903,000,000원을 기준으로 하되, 본 건의 공실 상태, 임대 관계 미상 등 리스크 요인과 더불어 현재 시장 상황, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 인근 상가 공실률 및 임대 시세 조사를 통한 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우나, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.