나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [6] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30038 (6)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 7층702호 (신주소: 충청북도 충주시 기업도시로 222, 7층 702호)

용도: 근린상가

감정가: 447,000,000원

토지면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

건물면적: 122.01㎡ (약 36.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영주농업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 서충주기업도시 내에 위치하며, "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량으로의 접근 및 진출입이 용이한 편입니다. 동측으로는 중부내륙고속도로 중앙탑IC가 인접해 있으며, 남서측으로는 시내버스 정류장이 소재한 간선도로(기업도시로)가 통과하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물 구조 및 외관: 본 건물은 2017년 12월 1일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 8층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 인테리어, 바닥은 데코타일 등으로 시공되었습니다. 창호는 페어글라스가 적용되었습니다.

토지 및 도로: 본건이 소재한 토지는 세장형의 형상으로 북동향으로 완만한 경사지를 이루고 있으며, 상업용 건물이 입지한 부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로는 폭 약 16m, 남서측으로는 폭 약 6m의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(충주기업도시)에 속해 있으며, 보행자전용도로 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

소유권: 본건 건물은 2018년 1월 30일 유한회사신도시개발 명의로 소유권 보존 등기가 경료되었습니다.

말소기준권리: 2018년 1월 30일 영주농업협동조합이 설정한 근저당권(198,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기 현황:

영주농업협동조합 근저당 (198,000,000원)

엠에스산업주식회사 근저당 (6,000,000,000원) - 말소

충주세무서장 압류 - 말소

충주시 압류 - 말소

정인엽 가압류 (500,000,000원) - 말소

영주농업협동조합 임의경매 (5,144,239,290원) - 말소 (본 경매 개시 결정)

총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 11,842,239,290원 (198,000,000 + 6,000,000,000 + 500,000,000 + 5,144,239,290)으로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요는 없다고 표기되어 있습니다.)

임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원). 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 세부적인 임대차 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 서충주기업도시 지역은 계획적으로 조성된 상업 및 주거 복합단지입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부한 편입니다.

현재 이용 상태:

건축물관리대장 및 감정평가서상, 본 건물 내에는 소매점(노브랜드), 의원(서충주메디컬의원) 등으로 이용 중이거나 공실 상태인 호실이 있는 것으로 파악됩니다.

본건 702호는 제1종 근린생활시설 용도로 등록되어 있으며, 현재 정확한 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다. (임대관계 미상)

잠재력: 기업도시의 성장과 함께 점진적인 상권 활성화가 기대될 수 있습니다. 다만, 공실 가능성 및 주변 상권 경쟁 환경 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주요 시설: 본건 인근에는 중앙탑초등학교가 소재하며, 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

교통망: 중부내륙고속도로 중앙탑IC를 통한 광역 접근성이 우수하며, 단지 내 도로망 및 시내버스 노선이 비교적 잘 갖추어져 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 기업도시 내에는 병원, 은행, 상업시설 등이 입점해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

환경: 본건 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 계획된 도시 지역으로 주거 및 상업 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

임대 관계 미확인: 임대차 관계 및 현황에 대한 정확한 정보가 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨).

공실 가능성: 현재 일부 호실의 공실 상태가 확인되며, 상가 공실 위험은 부동산 투자에서 항상 고려해야 할 리스크입니다.

입주 예정 시설의 불확실성: 기업도시의 개발 계획에 따른 향후 입주 예정 기업 또는 시설에 대한 정보는 변동 가능성이 있으며, 이는 상권 활성화에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2017년 준공)이며 교통 및 주변 주거 환경 측면에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 상업지역에 속해 있어 사업적 활용 가치가 있습니다.

다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 높은 수익률을 기대하기에는 부담이 될 수 있으며, 임대 관계가 미확인된 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 현황 공실 상태인 호실이 있다는 점도 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

서충주기업도시 내 위치: 계획적으로 개발된 도시 내 상가로, 장기적인 성장 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

양호한 교통망: 광역 교통망 접근성과 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

풍부한 배후 주거 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인한 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

근린상가로서의 안정성: 주거 단지 내 근린상가는 비교적 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 상권 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 본 건의 감정가는 447,000,000원이며, 등기부상 채무 총액이 약 118억원에 달하는 점을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 통상적인 경매 물건 분석 시에는 감정가 대비 희망 낙찰가율을 설정하여 접근하지만, 본 건은 채무 규모가 상당하므로 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

별도의 임차인 인수 보증금이 없으므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.