나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [2] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

물건 비고

-목록 2,3,4는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5,6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30038 (2)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 5층 502호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 882,000,000원

토지 면적: 60.90㎡ (약 18.42평)

토지 지분: 60.901799999999994㎡ (약 18.42평)

건물 면적: 241.08㎡ (약 72.93평)

건물 지분: 241.08㎡ (약 72.93평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 (2017년 12월 1일 사용승인)

특이사항: 공동담보 물건으로, 목록 2, 3, 4는 구분된 독립 건물이었으나 벽체 철거 등으로 층별(5, 6층) 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대에 형성되어 있음. 대단지 아파트, 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC, 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

도로 상태: 본건은 북동측으로 로폭 약 16m의 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합되어 있음.

토지 이용 계획: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 보행자전용도로, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

소유권 보존: 유한회사신도시개발 (2018-01-30)

근저당권 (말소기준권리): 영주농업협동조합 (2018-01-30, 461,000,000원)

근저당권: 엠에스산업주식회사 (2025-03-31, 6,000,000,000원) - 말소

압류: 충주세무서장 (2025-09-18) - 말소

압류: 충주시 (2025-10-22) - 말소

가압류: 정인엽 (2025-11-11, 500,000,000원) - 말소

임의경매: 영주농업협동조합 (2026-01-15, 5,144,239,290원) - 말소

등기부채권 총액: 6,961,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (공부상 지상권 개요는 있으나, 현재 해당사항 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 구성 및 이용 상태:

본 건물은 총 8층 규모의 상가 건물로, 제1종근린생활시설로 분류됨.

본건 502호는 5층에 위치하며, 현재 건물 이용 현황상 소매점(노브랜드) 및 의원(서충주메디컬의원)으로 이용 중인 부분이 있음.

건축물관리대장상 용도는 의원이지만, 기호(5~8)에 해당하는 일부는 현재 공실 상태임.

구조적 특이사항: 본건 중 기호(2~4)는 본래 구분된 독립적인 집합건물이었으나, 벽체 철거 등의 과정을 거쳐 5층과 6층이 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용되고 있어, 해당 층의 공간 활용 및 관리에 특이점이 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

교육 시설: 중앙탑초등학교 인접.

주거 시설: 충주e편한세상아파트 등 대규모 아파트 단지 배후.

기타: 서충주기업도시 내 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 존재.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 추가적인 상세 현장 조사를 권장함.

1.5. 잠재적리스크

공동담보 물건으로, 채무 총액이 매우 높아 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

건물 내 일부(기호 5~8) 공실 상태로, 임대 수익 확보 및 공실 리스크 관리가 필요함.

벽체 철거로 통합된 상가 구조로 인해, 향후 층간 수리, 관리, 분쟁 발생 가능성에 유의해야 함.

임대차 관계가 불명확한 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

주변 개발 상황 및 상권 변화에 따른 시세 변동 가능성.

1.6. 종합의견

본 물건은 서충주기업도시라는 신규 개발 지역 내에 위치하여 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있음.

인근 대단지 아파트와 초등학교는 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있는 요인임.

그러나 높은 채무 총액, 일부 공실, 통합 상가 구조 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근이 필요함.

해당 물건의 정확한 임대 현황 파악과 통합 상가 구조에 대한 실질적인 이용 및 관리 방안 검토가 선행되어야 함.

1.7. 투자포인트

서충주기업도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

주변 아파트 단지 및 학교를 통한 꾸준한 유동인구 및 잠재적 고객 확보 가능성.

메디컬 타워라는 명칭에서 알 수 있듯, 의료 및 관련 서비스 업종 입점 시 시너지 효과 기대.

통합된 넓은 공간을 활용한 대규모 점포 운영 가능성.

1.8. 예상입찰가

감정평가액: 882,000,000원

현재까지 파악된 인수될 보증금: 0원

예상 입찰가는 본건의 상세 시세 조사, 임대 현황, 경쟁 물건 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 추가적인 시장 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.