나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [4] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

물건 비고

-목록 2,3,4는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5,6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30038 (4)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층 602호

용도: 근린상가

감정가: 882,000,000원

토지면적: 60.90㎡ (약 18.42평)

건물면적: 241.08㎡ (약 72.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOO (영주농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 목록 2,3,4는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5,6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서 사용승인일은 2017년 12월 1일입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코드 등으로 마감되었으며, 내벽은 세멘몰탈, 모르타르 위 페인팅 및 인테리어 마감 등입니다. 바닥은 데코타일 및 콘크리트 등으로 마감되었고, 창호는 페어글라스입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 세장형으로 주위 일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로 상태

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3), 중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합), 가축사육제한구역, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 30일 접수된 영주농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 6,902,000,000원입니다.

3.3. 권리내역

* 소유권보존: 유한회사신도시개발 (2018-01-30 접수)

* 근저당: 영주농업협동조합 (2018-01-30 접수, 402,000,000원)

* 근저당: 엠에스산업주식회사 (2025-03-31 접수, 6,000,000,000원)

* 압류: 충주세무서장 (2025-09-18 접수)

* 압류: 충주시 (2025-10-22 접수)

* 가압류: 정인엽 (2025-11-11 접수, 500,000,000원)

* 임의경매: 영주농업협동조합 (2026-01-15 접수, 5,144,239,290원)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 기호(1): 소매점(노브랜드)으로 이용 중임.

* 기호(2~4): 의원(서충주메디컬의원)으로 이용 중임.

* 기호(5~8): 건축물관리대장상 용도 의원이나 현황 공실 상태임.

임대차 관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다. 그럼에도 불구하고, 상세한 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 입지

본건은 서충주기업도시 내에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업시설의 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 업종 현황

현재 소매점(노브랜드) 및 의원(서충주메디컬의원) 등이 운영 중이며, 일부 공실 상태인 호실도 있어 업종별 수요 및 공급 현황을 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

중부내륙고속도로 중앙탑IC가 인근에 있어 광역 접근성이 우수하며, 시내버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설

* 교육 시설: 중앙탑초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 서충주메디컬타워 내에 메디컬약국이 운영 중이며, 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주거 시설: 충주e편한세상아파트 등 대규모 아파트 단지가 인접해 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에서 악취 민원 등으로 인해 일부 시설이 정비되거나 이전이 검토된 사례가 있으나, 본건 건물 인근에서 직접적인 혐오 시설로 인한 문제는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조의 특이사항

목록 2, 3, 4호는 각각 독립된 집합건물이었으나, 벽체 철거 등을 통해 5층과 6층에 걸쳐 하나의 상가(튼 상가)로 통합되어 이용 중입니다. 이는 건축물대장상 내용과 실제 이용 현황이 상이하여 추후 건축법 위반 등 문제가 발생하거나 원상복구 요구에 직면할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

기호 5~8호는 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 확보에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 69억 2천만원에 달하여, 경매 낙찰가에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 채권의 실현 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 임대차 관계의 불확실성

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 완전히 파악되지 않은 상태이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

서충주기업도시의 중심 상권에 위치한 근린상가로서, 신축된 건물(2017년 사용승인)이라는 점은 긍정적입니다. 배후 주거 단지 및 학교가 인접하여 기본적인 상권 수요는 확보될 것으로 보입니다. 다만, 합쳐진 상가 이용, 일부 공실, 높은 채권 총액 등은 투자 시 신중한 검토를 요구하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 성장 잠재력

서충주기업도시 개발에 따른 지속적인 지역 성장 및 상권 활성화가 기대됩니다.

8.2. 배후 수요

인근 대규모 아파트 단지 및 주거 지역은 상가 업종에 대한 안정적인 수요 기반을 제공합니다.

8.3. 기존 상권

노브랜드 입점 및 메디컬 의원 운영 등은 지역 내 상업 기능의 활성화를 보여줍니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 88,200,000원이나, 이는 시장 상황, 유사 물건 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 심층적인 분석을 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.