나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30038 [3] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단위아파트다지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있는 서충주기업도시내 상가 및 점포 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑ic 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로서(사용승인일: 2017.12.01.) 외벽 : 화강석 및 스톤코드 등 마감 내벽 : 세멘몰탈, 모르타르 위페인팅 및 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 및 콘크리트 등 마감 창호 : 페어글라스임.

이용상태

기호(1) : 소매점(노브랜드)으로 이용 중임. 기호(2 ~4) : 의원(서충주메디컬의원) 기호(5~8) : 건축물관리대장상 용도 : 의원(현황 공실상태임).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비2대, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 주위일대는 북동하향의 완경사지대를 이루고 있으며, 상업용 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 16m의 아스팔트 포장도로, 남서측으로 로폭 약 6m의 블럭 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시),보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-중앙3),중로2류(폭15m~20m)(2020-03-27)(중로2-중앙6)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 중 기호(2~4)는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5, 6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용 중임)

물건 비고

-목록 2,3,4는 각각 구분된 독립성있는 집합건물이었으나 벽체철거 등을 통하여 층별(5,6층)로 합쳐진 1개의 상가(튼 상가)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30038 (3)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 670 서충주메디컬타워 6층 601호

* 건물명: 서충주메디컬타워

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,003,000,000원

* 토지면적: 69.24㎡ (약 20.95평)

* 건물면적: 274.10㎡ (약 82.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영주농업협동조합 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 충주e편한세상아파트 등 대단지 아파트단지, 학교, 다세대 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 서충주기업도시 내 상가 및 점포 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 동측 인근에 중부내륙고속도로 중앙탑IC 및 남서측으로 시내버스 정류장이 소재하는 간선도로(기업도시로)가 통과하는 등 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 본건 토지는 세장형으로, 북동측으로 로폭 약 16m, 남서측으로 로폭 약 6m의 도로에 접해 있습니다. 주위 일대는 북동하향의 완경사지를 이루며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 보행자전용도로, 중로2류(폭15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 1월 30일 접수된 영주농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 본건에 설정된 등기부채권 총액은 6,959,000,000원입니다. 이는 소유권보존 등기 이후 설정된 근저당, 압류, 가압류 및 임의경매 개시결정 등 모든 권리 합계입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. (다만, 지상권 개요에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서충주기업도시는 대규모 아파트 단지, 산업단지, 연구단지 등이 함께 조성되고 있는 계획 신도시입니다. 이는 풍부한 배후 수요와 함께 지속적인 상권 성장을 기대하게 합니다.

* 현황 이용: 본건 6층 601호는 현재 소매점(노브랜드)으로 이용 중입니다. 인근 구분건물들은 의원 등으로 이용되거나 공실 상태입니다.

* 주변 편의시설: 인근에 다수의 대단지 아파트가 위치하고 있으며, 학교(중앙탑초등학교 등)가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재력: 기업도시 개발 및 인구 유입에 따라 상업 시설에 대한 수요 증가가 예상됩니다.

1.4. 건물 및 시설 정보

* 건축물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 8층 건물입니다 (사용승인일: 2017.12.01.).

* 내외관: 외벽은 화강석 및 스톤코드, 내벽은 세멘몰탈, 페인팅 등 마감되었으며, 바닥은 데코타일 및 콘크리트, 창호는 페어글라스입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 2대, 소방 설비, 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 합병 이용으로 인한 법적 문제: 목록 2, 3, 4 구분건물과 본건 601호 등이 벽체 철거를 통해 1개의 '튼 상가'로 이용 중이라는 점은 추후 건축물 관리대장과의 차이, 불법 건축물 여부, 원상복구 의무 발생 등 법적 문제로 이어질 소지가 있습니다.

* 공실 위험: 일부 구분건물이 현황 공실 상태라는 점은 해당 층 또는 건물 전체의 임대 수익률 하락 및 공실률 증가로 이어질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 69억 5,900만원에 달합니다. 이는 채무 규모가 크고 복잡하다는 것을 시사하며, 인수되는 채무는 없으나 잠재적 이해관계자의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오 시설 관련 우려: 검색 결과상 충주 지역 전반에 걸쳐 악취 민원이 있는 화학 공장, 숯가마, 폐기물 처리 시설 등이 존재한다는 정보가 있으나, 본건의 즉각적인 주변에 이러한 시설이 직접적으로 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 기업도시 개발 지역의 특성상 향후 개발 계획에 따른 환경적 요인 변화 가능성은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서충주기업도시라는 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 상가 건물입니다. 신규 택지 개발에 따른 인구 증가와 산업 시설 유치는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 여러 구분 건물을 합쳐 사용하는 '튼 상가' 형태, 일부 공실 상태, 그리고 감정가를 훨씬 초과하는 높은 총 채권액은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 합병 이용에 따른 법적 문제는 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서충주기업도시의 성장 잠재력: 미래 가치 상승 기대.

* 생활 인프라 구축: 대규모 아파트 단지, 학교 등이 인접하여 배후 수요 확보 용이.

* 교통 편의성: 주요 간선도로 및 고속도로 IC 인접으로 물류 및 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 총 채권액(6,959,000,000원) 대비 감정가 수준

* 현재의 공실률 및 향후 임대 수익률 예상

* '튼 상가' 이용에 따른 법적 리스크 해소 비용

* 주변 유사 상가 건물의 시세 및 낙찰가율

* 서충주기업도시의 미래 가치에 대한 평가

위 요소들을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.