나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1896 [2] 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 소재 '망향의동산' 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히, 본건까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 대체로 평탄한 장방형토지로서 2필 일단의 건부지로 이용중임. 기호(2,5): 부정형평지로서 3필 일단의 토지 중 2필지의 토지로서 건부지로 이용중임. 기호(7,9,10): 부정평평지로서 6필 일단의 토지 중 3필지의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 남동측 및 북동측으로 아스팔트포장도로 소재함. 기호(2,5,7,9,10): 남서측으로 진입가능한 아스팔트도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(7) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(9) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(10) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 기호(7)토지 위지상에 이동이 용이한 저온저장고 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 철근콘크리트구조 콘크리트위슁글(경사스라브)지붕 단층 구조로서 외벽: 벽돌쌓기마감등 내벽: 벽지도배, 타일붙임등 창호: 샷시 2중창 기호(6) 일반철골구조 평슬래브지붕 2층 구조로서 외벽: 치장벽돌 붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 단창 기호(8) 일반철골구조 우레탄방수마감지붕 4층 구조로서 외벽: 치장벽돌 붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 단창

이용상태

기호(4): 단독주택으로 이용중임. 기호(6): 근린생활시설로 이용중임. 기호(8): 귀 의뢰목록상 이용상활 근린생활시설 임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비(기호 4), 승강기설비(기호 8)등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 참조바라며 구조, 규모, 이용상태등을 고려해 볼때 본건에 미치는영향 없을것으로 사료됨.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 인접필지와 지적경계 불분명 필요에 따라 측량요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경1896 (2)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-6

용도: 근린시설 (건축물은 단독주택 및 근린생활시설 포함)

감정가: 637,294,000원

토지 면적: 472.00㎡ (약 142.78평)

건물 면적: 325.00㎡ (약 98.32평)

건물 제시외 면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

주의사항: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로 필요시 측량 필요

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 소재 '망향의동산' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 평탄한 장방형 또는 부정형으로 건부지로 이용 중이며, 남동측, 북동측, 남서측으로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

주변에는 횡성호수길, 망향의동산 등 관광 명소가 위치하고 있으며, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등은 향후 이용 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 1월 27일 접수된 원주원예농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

등기부상 소유권 이전, 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 강제경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리 관계가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매(채권자 최OO)로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 약 18억 3천만원을 초과하나, 인수되는 권리는 없어 보입니다.

다만, 2025년 6월 10일 접수된 김재희 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위에 해당될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-06-18

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 소유권이전청구권가등기권자 김재희와 동일인으로 추정됩니다. 비록 보증금이 0원이고 대항력이 없으나, 월 500만원의 차임이 발생하고 있어 명도 진행 시 세부적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

주변에 '망향의동산'과 같은 관광 자원이 있으나, 일반적인 상업지구의 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

지역의 특성상 소규모 상업 시설이나 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 횡성호수길, 망향의동산, 고라데이마을 등 관광 및 휴양 시설이 위치하고 있어, 주말이나 휴가철에 방문객이 있을 수 있습니다.

대중교통 이용 시 횡성 버스 41번 노선이 구방1리.망향의동산 정류장을 경유합니다.

교육 시설, 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 횡성군청이 있는 횡성읍내까지는 차량으로 이동이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있으며, 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역에 해당하여 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 김재희: 대항력은 없으나, 월 500만원의 차임을 지급하는 임차인이 존재합니다. 동일인으로 추정되는 가등기권자와의 관계, 명도 과정에서의 마찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 김재희 명의의 가등기가 존재하며, 이는 매각으로 인해 말소되지 않을 가능성이 있습니다. 가등기권자의 권리 행사 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차의 다른 부분에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 횡성군 갑천면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 다수의 권리 관계가 존재하지만 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 김재희 명의의 소유권이전청구권가등기와 대항력 없는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

또한, 인접 필지와의 지적 경계 불분명 및 각종 토지 이용 제한 사항은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

주변 관광 자원과의 연계 및 지역 특성을 고려한 활용 방안 모색이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

* 근린생활시설 용도로, 지역 특성에 맞는 사업을 계획할 경우 잠재적인 수익 창출이 가능합니다.

* 감정가 대비 저평가될 가능성을 염두에 두고, 현장 조사 및 시세 조사를 통해 투자 가치를 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 총 등기부채권액 18억 3천만원과는 무관하게 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 상기 명시된 잠재적 리스크(가등기, 임차인, 지적 경계 불분명 등)와 해당 지역의 시장 가치, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 방문 및 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.