나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1896 [3] 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 523-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 소재 '망향의동산' 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히, 본건까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 대체로 평탄한 장방형토지로서 2필 일단의 건부지로 이용중임. 기호(2,5): 부정형평지로서 3필 일단의 토지 중 2필지의 토지로서 건부지로 이용중임. 기호(7,9,10): 부정평평지로서 6필 일단의 토지 중 3필지의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 남동측 및 북동측으로 아스팔트포장도로 소재함. 기호(2,5,7,9,10): 남서측으로 진입가능한 아스팔트도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(7) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(9) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(10) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 기호(7)토지 위지상에 이동이 용이한 저온저장고 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 철근콘크리트구조 콘크리트위슁글(경사스라브)지붕 단층 구조로서 외벽: 벽돌쌓기마감등 내벽: 벽지도배, 타일붙임등 창호: 샷시 2중창 기호(6) 일반철골구조 평슬래브지붕 2층 구조로서 외벽: 치장벽돌 붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 단창 기호(8) 일반철골구조 우레탄방수마감지붕 4층 구조로서 외벽: 치장벽돌 붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 단창

이용상태

기호(4): 단독주택으로 이용중임. 기호(6): 근린생활시설로 이용중임. 기호(8): 귀 의뢰목록상 이용상활 근린생활시설 임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비(기호 4), 승강기설비(기호 8)등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 참조바라며 구조, 규모, 이용상태등을 고려해 볼때 본건에 미치는영향 없을것으로 사료됨.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 7 매각에서 제외되는 저온저장고 소재
- 인접필지와 지적경계 불분명 필요에 따라 측량요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경1896 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정가: 1,153,634,000원

2. 물건 상세 정보

소재지: 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 523-3 (신주소: 강원특별자치도 횡성군 태기로구방5길 43)

용도: 근린시설 (주요 건물은 제1,2종 근린생활시설)

토지면적: 526.00㎡ (약 159.00평)

건물면적: 646.80㎡ (약 195.70평)

건물 제시외면적: 133.20㎡ (약 40.30평) - 저온저장고 포함 예상

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 건물인 저온저장고는 별도 확인 필요)

토지 지분: 526㎡

건물 지분: 646.8㎡

건물 구조:

* 기호(4): 철근콘크리트구조, 단층, 단독주택

* 기호(6): 일반철골구조, 2층, 근린생활시설

* 기호(8): 일반철골구조, 4층, 제1,2종근린생활시설 (엘리베이터 1기 설치)

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 소재 '망향의동산' 남서측 인근에 위치하며, 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

남동측, 북동측, 남서측으로 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진입이 용이합니다.

3.4. 토지 이용 상태

대부분의 토지가 대체로 평탄한 장방형 또는 부정형으로, 건부지로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021.12.31. 원주원예농업협동조합 근저당권 (토지), 2022.04.28. 원주원예농업협동조합 근저당권 (건물)

등기부채권 총액: 토지 1,836,947,115원, 건물 1,896,947,115원 (총 약 37.3억원)

4.2. 인수되는 권리

현재까지 파악된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 하는 등기된 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

단, 매매 예약에 따른 소유권이전청구권가등기 (갑20, 갑8)는 말소될 가능성이 높으나, 최종 말소 여부는 매각 절차 진행에 따라 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 석

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

4.4. 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재된 지역으로, 주변 지역 경제 활동과 밀접한 연관성을 가집니다. '망향의동산' 인근의 지역적 특성을 고려할 때, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 근린생활시설 입지가 가능합니다.

5.2. 주변 개발 계획

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 농경지 및 임야와 함께 주택, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업시설이나 병원 등은 인근 도시 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 보입니다.

6.3. 교육시설

구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 해당 지역 내 및 인근 지역의 초, 중학교 접근성을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 제시외 건물

목록 7 매각에서 제외되는 저온저장고가 소재합니다. 이 부분은 별도로 처리될 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.

7.2. 경계 불분명

인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요할 수 있습니다. 측량 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

7.3. 건축물 용도 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 토지이용계획 및 제한 상태를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 공장 설립이 제한되므로 특정 업종의 사업 목적에는 부적합할 수 있습니다.

7.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 권리 관계 및 낙찰 후의 잔여 채무 처리 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

7.5. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군 갑천면의 근린시설 용도로, 비교적 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 지역적 특성상 소규모 상업 시설이나 주택 용도로 활용 가능성이 있습니다.

현재 등기부상 채무 총액이 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며 임차인의 대항력도 없어 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 제시외 건물, 경계 불분명, 토지이용 제한 등은 사전에 철저히 확인하고 대비해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 취득: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 근린시설 및 주택 활용 가능성: 지역 특성에 맞는 사업(소매, 서비스 등) 또는 주택으로 개발 가능성이 있습니다.

* 성장관리계획구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 및 임차인의 보증금이 없어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔한 편입니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,153,634,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금: 0원

제시외 건물(저온저장고) 처리 비용: 별도 확인 필요

측량 비용 (경계 불분명): 예상되는 실비 및 제반 비용을 고려해야 합니다.

명도 관련 비용: 점유자 명도에 필요한 비용을 예측해야 합니다.

추가 공사 또는 리모델링 비용: 건물 상태 및 활용 목적에 따라 상이합니다.

현지 시장 조사 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 감정가 대비 O% ~ O% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.