나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [22] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (22)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 12층 1205호

용도: 아파트

건물명: 백운3차아파트

동/호수: 304동 12층 1205호

사용승인일: 2000년 9월 8일

건물면적 (전용/분양): 49.29㎡ (약 14.91평) - 분양면적 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

토지지분: 22.97㎡ (약 6.95평)

감정가: 63,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, '남원주초등학교' 및 '단구중학교' 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 주로 아파트 단지, 학교, 일부 근린생활시설이 소재하는 공동주택 지대이며, 일부 공업단지도 인접해 있는 것으로 파악됩니다.

또한 영동고속국도 원주IC 북동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

대상 토지는 북동측으로는 약 15m, 남서측으로는 약 24m 폭의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 밀 * (보증금 58,000,000원, 차임 0원)

전입일자 / 확정일자: 2022년 5월 31일

배당신고일자: 2025년 8월 14일

대항력: 있음

비고: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성에 대한 법적 검토 및 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

물건지 주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 백운3차아파트

총 동수: 4개동

총 세대수: 559세대

최고층: 12층

주차 대수: 총 286대 (건축물표제부 기준)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 내부 상태

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층건내 12층에 위치합니다.

마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC샷시 이중창으로 마감되었습니다.

설비: 수세식 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 명도 문제

인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 공업단지 인접

주변에 공업단지가 소재하고 있어, 소음, 분진, 악취 등 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인이 존재합니다.

6.3. 감정가와 실거래가 괴리

본 건의 감정가(63,000,000원)와 최근 실거래가(42,000,000원~50,000,000원) 간의 차이가 상당합니다. 이는 향후 시세 차익 기대치 및 환금성에 대한 신중한 판단을 요구합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 304동 12층 1205호로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 무난한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 인수 보증금 0원 명시와의 잠재적 위험, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리, 그리고 주변 공업단지 인접성 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 12층의 고층 아파트로, 양호한 조망 및 일조권 확보 가능성이 있습니다.

* 백운3차아파트 단지 내에서 실거래가 및 임대 시세가 형성되어 있어 시세 파악 및 향후 가치 평가가 용이합니다.

* 차량 접근성이 좋고 인근에 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 63,000,000원이나, 최근 실거래가(49.29㎡, 12층)가 50,000,000원이었음을 고려할 때, 대항력 있는 임차인 관련 리스크와 주변 환경 요인 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 55,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가보다 소폭 높으면서도 감정가보다는 낮은 수준으로, 투자 위험을 관리하면서 물건을 취득할 수 있는 합리적인 가격대라 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.