나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [21] 강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1 단관청솔4차아파트 403동 15층1510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (21)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1 단관청솔4차아파트 403동 15층 1510호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 코OOOOOOO

토지 면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

건물 면적: 58.65㎡ (약 17.75평)

1.1. 입지조건

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 소재하며, 남원주초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트 단지, 학교(단구중학교 등), 일부 근린생활시설이 주로 분포하는 공동주택 지대입니다. 영동고속국도 원주IC와도 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 코OOOOOOO입니다.

중복 병합 사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-16, 확정 2025-03-19, 배당신고 2025-09-08, 대항력 있음)

* 임차인: 주식회사신한은행(양도인 박 ) (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-04-16, 확정 2025-03-19, 배당신고 2025-09-18, 대항력 있음)

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 상기 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받아 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하므로, 실제 권리관계 및 보증금 회수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 단구동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 단지 내 및 인근에 편의시설, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 또한, 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 일부 지역은 공업단지와도 인접해 있어 배후 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남원주초등학교, 단구중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주요 설비: 수세식 위생 설비, 상하수도 설비, 승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방 시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 379대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본 건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 임차인의 권리 주장 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며, 이는 향후 재건축 등 개발 시 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동의 아파트 단지 내에 위치한 부동산으로, 주거 및 교육 환경이 비교적 양호하며 교통 접근성 또한 무난합니다. 감정가는 1억원이며, 전용면적 58.65㎡(약 17.75평)의 아파트입니다. 중복 병합 사건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 하지만 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상되므로, 이를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 원주시 단구동은 주거 기능이 잘 갖춰진 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 인수 부담 없는 권리 관계 (예상): '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 임차인 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 강력한 이점으로 작용할 수 있습니다. (단, 최종 확인 필수)

* 지속적인 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(58.65㎡)의 아파트가 2026년 6월 103,000,000원, 2026년 7월(11층) 107,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 100,000,000원입니다.

이러한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점이 명확히 확인된다면, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 상기 거래가격을 상회하는 수준의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

합리적인 초기 입찰가로 105,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.