나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [8] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 8층822호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (8)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 8층822호

용도: 아파트

감정가: 54,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코스틱폼텍

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.0286㎡ (약 5.76평)

건물면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

건물지분: 40.83㎡ (약 12.35평)

1.2. 특이사항

중복병합사건, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

해당 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 301동 8층 822호입니다. 주변은 아파트 단지, 학교(남원주초등학교, 단구중학교 인근), 근린생활시설 등이 주로 소재하는 주택지대입니다. 일부 감정평가 요약에는 공업단지가 인접해 있다고 언급되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: provided text]

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. [cite: provided text]

2.3. 주변 시설

아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 남원주초등학교와 단구중학교가 인접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: provided text]

말소기준권리는 춘천지방법원 원주지원의 강제경매개시결정(2025타경20814)이며, 해당 권리를 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 민진희 (민 )

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사 (한 )

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

확정일자: 2025-02-11

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 있음

3.3. 권리분석 의견

대항력 있는 임차인(민진희, 한국토지주택공사)이 존재하며, 이들의 보증금 총 46,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 임차인들의 배당 현황 및 우선순위에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 권리분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

백운3차아파트는 원주시 태장동에 위치한 대단지 아파트로, 주변에 주거단지와 학교, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 인근 공업단지의 존재는 지역 경제에 영향을 줄 수 있으나, 주거 환경으로서의 직접적인 혐오시설 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 백운3차아파트

사용승인일: 2000년 09월 08일 (27년차)

동수: 4개동 / 세대수: 559세대

최고층: 12층

주차대수: 총 286대 (세대당 약 0.51대)

난방방식: 개별난방 (도시가스)

5.2. 주변 교육 시설

남원주초등학교, 단구중학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수: 한국토지주택공사 4,500만원, 민진희 100만원으로 총 4,600만원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡하고 추가적인 채무 관계가 있을 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 부동산 강제경매: 채무 불이행으로 인한 경매로, 채권 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동 소재 백운3차아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 부담, 중복병합 및 공동담보 등의 특수 물건 정보로 인해 권리 분석이 매우 중요하며, 투자 결정 시 상당한 주의가 요구됩니다. 최근 매매가는 4,000만원대 후반에서 5,000만원대 초반을 형성하고 있으나, 인수 보증금을 고려하면 실질적인 투자 금액이 매우 낮아지거나 오히려 손실이 발생할 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 진입 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크 프리미엄으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 원주시 태장동 지역의 개발 계획 및 주거 인프라 개선에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 건물 면적 (전용): 40.83㎡ (약 12.35평)

* 최근 실거래가 (2026년 7월): 5,000만원 (40.83㎡ 기준)

* 감정가: 54,000,000원

* 인수 보증금 합계: 46,000,000원 (민진희 100만원 + 한국토지주택공사 4,500만원) [cite: provided text]

시장 가치(최근 실거래가 5,000만원)를 기준으로 볼 때, 인수해야 할 보증금 4,600만원을 제외하면, 투자자가 추가로 투입 가능한 최대 금액은 약 400만원 (5,000만원 - 4,600만원)입니다. 이는 매우 낮은 금액이며, 실질적인 낙찰가로서는 현실성이 떨어집니다.

감정가(5,400만원)를 기준으로 하여도, 인수 보증금 4,600만원을 제외하면 약 800만원 (5,400만원 - 4,600만원)이 최대 입찰 가능 금액이 됩니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크가 매우 높아, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상되는 시세(5,000만원)와 인수 보증금(4,600만원)을 고려하면, 투자자가 손실을 보지 않기 위해서는 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다.

보수적으로 권장하는 예상 입찰가는 300만원 ~ 500만원 범위입니다. 이 가격대에서의 입찰은 상당한 투자 위험을 수반하며, 낙찰 후에도 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이 물건은 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.