나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [20] 강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1 단관청솔4차아파트 402동 15층1507호 아파트 경매

강원특별자치도 원주시 단구로 414 단관 청솔4차아파트 상가동 (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경20814(원주지원 경매4계). 감정가 100,000,000원, 최저가 100,000,000원. 매각기일은 2026-09-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 20814 [20]
소재지	강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1 단관청솔4차아파트 402동 15층1507호
도로명주소	강원특별자치도 원주시 단구로 414 단관 청솔4차아파트 상가동
용도	아파트
건물명	단관청솔4차아파트
매각기일	2026.09.14
관할법원	원주지원 경매4계 (033-738-1123)
이용제한	(접함)완충녹지, (접함)지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (저촉)상대보호구역

강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1 단관청솔4차아파트 402동 15층1507호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	40.79㎡ (12.34평)
건물면적	58.65㎡ (17.74평)

금액

감정가	100,000,000원
최저가	100,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	10,000,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.14	100,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.
위치 및 주위환경: 대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.
위치 및 주위환경: 대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.
위치 및 주위환경: 대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.
교통상황: 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.
교통상황: 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.
교통상황: 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.
교통상황: 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.
이용상태: 아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)
이용상태: 아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)
이용상태: 아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)
이용상태: 아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)
설비내역: 수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.
설비내역: 수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.
설비내역: 수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.
설비내역: 수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.
토지의 형상 및 이용상태: 대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.
토지의 형상 및 이용상태: 대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.
토지의 형상 및 이용상태: 대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.
토지의 형상 및 이용상태: 대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.
인접 도로상태등: 대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.
인접 도로상태등: 대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.
인접 도로상태등: 대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지이용계획 및 제한상태: 대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지이용계획 및 제한상태: 대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,
토지이용계획 및 제한상태: 대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.
토지이용계획 및 제한상태: 대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
공부와의 차이: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 임차권등기(2026.6.23.등기) 있음(임대차보증금 10,000만원, 전입일 2024.6.20., 확정일자 2024.6.20.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 원주지원 2025타경20814

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

감정가: 100,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

건물면적 (전용면적): 58.65㎡ (약 17.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 남원주초등학교 남동측 인근 및 단구중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대입니다. 또한, 영동고속국도 원주IC 북동측 인근에 위치하며, 일부 지역은 공업단지가 포함된 주택지대로 언급됩니다. 최근 원주시 단구동 일원에 '메가데이터 도시첨단산업단지'가 조성되고 있어 향후 지역 개발 및 환경 변화가 예상됩니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다. 대상 토지 북동측, 북서측, 남서측, 남동측으로 노폭 약 15m~24m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류/2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 코스틱폼텍의 강제경매개시결정(갑14)입니다. 등기부채권 총액은 120,304,998원입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인)

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 주택임차권(2026년 6월 23일 등기)이 존재합니다. 이는 2024년 6월 20일 전입 및 확정일자를 받은 임차인(김 )으로, 임대차보증금 100,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

3.3. 말소기준 권리

2025년 7월 31일 접수된 춘천지방법원 원주지원 2025타경20814 강제경매개시결정(갑14)입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

아파트명: 청솔4차

주소: 강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1

사용승인일: 2001년 2월 6일 (20년 이상 경과)

총 세대수: 580세대 (4개동)

최고층: 15층 (본건은 15층)

주차대수: 총 379대 (세대당 약 0.65대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터

4.2. 주변 편의시설

단지 인근에 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 위험 요소는 100,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담입니다. 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 외에 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

5.2. 건물 노후도

2001년에 사용 승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 주변 시설 영향

인근 공업단지 및 영동고속국도 원주IC와의 근접성으로 인해 소음, 공해 등의 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 단구동 일원에 도시첨단산업단지가 조성되는 계획이 있어 지역 개발의 긍정적 영향도 기대됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 주거단지가 형성되어 있으나, 100,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험을 안고 있습니다. 감정가 100,000,000원 대비 인수해야 할 보증금액이 매우 크므로, 실제 총 매입 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 건물 노후도 및 주변 공업단지와의 거리 등도 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 원주시 단구동이라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근 지역의 개발 계획(도시첨단산업단지 조성)으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 위험이 이미 시장 가격에 반영될 가능성이 있어, 철저한 권리분석과 함께 공격적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 70,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 보수적인 접근이며, 인수해야 할 임차인 보증금 100,000,000원을 제외한 금액입니다. 따라서, 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가 70,000,000원에 인수 보증금 100,000,000원을 더한 170,000,000원이 됩니다. 최근 거래 사례(15층, 58.65㎡ 기준 2026년 6월 8,400,000만원, 10,300,000만원)와 비교했을 때, 본건은 인수 보증금을 포함한 총 매입 비용이 시장가격을 상회할 위험이 매우 높습니다. 따라서 실거주 목적 또는 명확한 시세 차익이 예상되는 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.1.물건 기본정보