나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [18] 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-2 청솔1차아파트 101동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (18)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-2 청솔1차아파트 101동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

건물면적 (전용면적): 58.65㎡ (약 17.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2000년 7월 13일 (준공년도: 2000년)

1.2. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치하며, 남원주초등학교 및 단구중학교 남동측/남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 안정적인 공동주택지대입니다.

교통: 대상 토지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인 존재.

주의사항: 특별매각조건으로 전세사기 피해자의 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-07

* 확정일자: 2025-06-27

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 있음

* 비고: -

인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수할 보증금이 없다고 판단되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (제공된 정보 기준)

1.4. 상권 및 생활정보

상권 분석: 본 물건은 주거 기능 중심의 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

생활 정보:

* 단지 정보: 청솔1차아파트는 2000년 7월에 사용승인되었으며, 총 260세대 규모입니다. 최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 236대입니다. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등의 부대시설이 있습니다.

* 주변 시설: 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. (검색 결과, 주변에 유해시설은 확인되지 않았으며, 주거 밀집 지역으로 주거 환경이 양호한 것으로 파악됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자(2023-07-07)가 설정일자(2025-06-27)보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

중복병합사건 및 공유자우선매수신고: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 공유자 우선매수 신고로 인한 예상치 못한 상황 발생 가능성이 있습니다.

특별매각조건: 전세사기 피해자 우선매수권 행사 제한은 입찰 시 변수로 작용할 수 있습니다.

건물 노후화: 2000년 준공으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동에 위치한 아파트로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다. 감정가는 9,500만원이나, 최근 매매 사례를 볼 때 시세 변동 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성은 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협의가 필수적입니다. 또한, 중복병합사건 및 공유자우선매수 신고 등 복합적인 경매 절차를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등 생활 인프라가 갖춰진 지역에 위치하여 주거 가치가 안정적입니다.

경매를 통한 취득 기회: 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있으며, 철저한 분석을 통해 합리적인 가격에 취득할 수 있습니다.

(추가적인 투자 포인트 발굴은 해당 지역의 개발 계획, 교통망 확충 등 외부 요인 분석을 통해 가능합니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

최근 매매 사례 (전용면적 58.65㎡ 기준):

* 2026년 5월 11일 (12층): 85,000,000원

* 2026년 6월 10일 (4층): 90,000,000원

* 2026년 6월 22일 (10층): 110,000,000원

본 물건은 2층에 해당합니다. 4층이 90,000,000원에 거래된 사례와 감정가 95,000,000원을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 리스크가 없다고 가정하고 보수적으로 접근한다면, 90,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (임차인 인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.