나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [15] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (15)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원 (6천 5백만원)

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

토지지분: 22.97135㎡ (약 6.95평)

건물면적 (전용면적): 49.29㎡ (약 14.91평)

건물지분: 49.29㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 백운3차아파트

사용승인일: 2000년 9월 8일

동수: 4동

세대수: 559세대

최고층: 15층 (304동 기준)

주차대수합계: 286대

2. 입지조건

주위 환경:

강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공업단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

대상 토지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태:

본건은 북동측, 북서측, 남서측, 남동측으로 폭 약 15m~24m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 주로 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(구곡지구, 단관지구)에 포함됩니다. 또한, 중로1류, 중로2류, 소로3류 등의 도로에 접하고 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역이 있습니다.

특이사항으로, 비행안전제6구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당될 수 있어, 군사 시설 보호법 및 관련 소음 방지법에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분 및 채권자:

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 코OOOOOOO입니다.

주요 권리 사항:

중복병합사건으로 처리되고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 53,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2023년 2월 21일

확정일자: 2023년 2월 21일

배당신고일자: 2025년 8월 18일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

임차인 김 씨는 대항력은 있으나, 보증금 53,000,000원, 차임 0원이며 배당 신고를 하였습니다. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 주의가 필요하며, 배당 절차 진행 상황에 따라 추가적인 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주거지로서의 특징:

본건이 소재한 백운3차아파트는 주위 아파트 단지들과 함께 주거 지역을 형성하고 있으며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

편의시설 접근성:

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설 등 다양한 복리시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

직주근접 가능성:

인근에 공업단지가 있어 해당 지역으로의 출퇴근 수요가 있을 수 있으나, 공업단지 인접으로 인한 소음이나 환경적인 영향을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

아파트 단지 개요:

백운3차아파트는 2000년에 준공된 아파트로, 총 4개 동, 559세대로 구성되어 있습니다.

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트조 평스라브지붕 구조이며, 도시가스보일러에 의한 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다. 수세식 위생설비, 상하수도설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내 편의시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

주차 정보:

총 286대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 53,000,000원에 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 배당 절차의 불확실성 및 임대차 관계에서 발생할 수 있는 추가적인 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

중복병합사건:

여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상의 복잡성이나 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

건물 노후화:

2000년에 준공되어 건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 공업단지 영향:

인근에 공업단지가 위치하여 소음, 분진, 교통량 증가 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

비행안전구역 및 소음대책구역:

토지이용계획상 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당될 가능성이 있어, 재산권 행사나 건축 등에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 내 11층 아파트입니다. 입지적으로는 원주시 내 주거지로서의 기본적인 장점과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 건물 노후화, 인근 공업단지 및 비행안전구역 관련 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 감정평가액(65,000,000원)과 최근 시세(4,200,000원 ~ 5,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 저평가 가능성:

감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

안정적인 주거 환경:

아파트 단지로 형성된 지역으로, 기본적인 주거 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 3개월간 동일 면적(49.29㎡)의 거래 사례를 보면, 2026년 7월 16일 2층 거래가 42,000,000원, 2026년 7월 3일 12층 거래가 50,000,000원입니다. 두 건의 평균가는 약 46,000,000원입니다.

현재 감정가는 65,000,000원으로, 최근 시세보다 약 1,500만원 ~ 2,300만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 존재와 건물 노후화, 비행안전구역 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 최근 시세에 근접하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가:

리스크 요인을 감안하고 최근 거래가를 참고하여, 본 물건의 예상 입찰가는 48,000,000원 ~ 53,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 임차인 관련 권리 분석 결과를 재확인하고, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.