나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [16] 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-4 성일아파트 701동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (16)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

감정가: 109,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물 면적: 55.59㎡ (약 16.82평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 성일아파트

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-4

동: 701동

층: 5층 501호

건축년도: 1998년

총 층수: 15층 (지상) / 1층 (지하)

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

외벽: 몰탈위페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 타일붙이기 마감

창호: PVC샷시 이중창

설비 내역: 수세식 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 개별난방시설 (도시가스보일러)

단지 정보: 총 600세대, 최고 15층, 총 주차대수 192대 (지상 6대, 지하 17대, 옥내기계식 234대)

1.4. 토지 정보

토지 지분: 34.877㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 55.585㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가 부지로 이용 중 (복수 필지).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치하며, 남원주초등학교 남동측 인근, 단구중학교 서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대입니다. 태장동 영동고속국도 원주IC 북동측 인근에도 위치한다는 정보가 있어, 광역 접근성도 고려할 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 것으로 판단됩니다. 버스 정류장과의 거리, 노선, 배차 간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구 또는 단관지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만, 보행자전용도로) 등으로 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 일부 지역은 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되는 정보도 있으나, 해당 물건지(단구동 1589-4)의 구체적인 구역은 추가 확인이 필요합니다.

주변 시설 중 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 검색은 본 보고서 작성 범위 외입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

경매 종류는 부동산강제경매이며, 채권자는 코OOOOOOO입니다.

3.2. 주요 권리 사항

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력 있는 임차인 존재.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건을 낙찰받을 경우 지상권의 부담을 그대로 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-12

* 확정일자: 2021-07-21

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-08-29

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으며 전입일자 및 확정일자, 보증금액이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 1억 원은 낙찰자가 인수하거나 임차인이 배당을 통해 전부 회수하지 못할 경우 부담이 될 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

3.4. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

말소기준 권리는 강제경매 개시 결정 등기이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 해당 지상권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 또한, '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

대상 물건이 위치한 단구동 일대는 전형적인 아파트 밀집 지역으로, 공동주택 단지와 학교, 근린생활시설이 혼합된 주거 중심의 상권입니다. 대규모 상업 지구보다는 단지 내 또는 인근 주민들을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 및 관리 시설

총 192대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 전반적인 생활 편의를 위한 기본적인 단지 관리 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상 복잡성이 증가하거나 진행 기간이 연장될 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 위험

김 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 판단되며, 전입일자(2021-08-12)가 채권자보다 우선할 경우 낙찰자가 임차인의 보증금 1억 원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 기재와 상반될 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.3. 인수되는 권리 (지상권)

가장 큰 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있다는 점입니다. 지상권은 부동산 사용권을 가지는 권리로, 낙찰자는 이 권리의 부담을 안고 부동산을 소유하게 됩니다. 이는 부동산의 활용도를 제한하거나 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동의 아파트로서 입지 조건 및 교통 상황은 양호하나, '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 가능성과 '소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 심각한 권리 하자 위험을 동시에 내포하고 있습니다. 특히 지상권의 존재는 해당 부동산의 가치를 크게 훼손할 수 있는 요소이므로, 권리 분석에 대한 면밀하고 정확한 법률적 검토 없이는 투자 결정을 내리기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 원주시 단구동의 아파트로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

* 주변 개발 상황 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.55㎡)의 경우 2026년 5월 13층이 138,000,000원에, 2026년 7월 2층이 115,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 5층으로, 시세는 115,000,000원 ~ 138,000,000원 범위에 위치할 수 있습니다. 감정가는 109,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

소멸되지 않는 지상권과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 지상권이라는 부담이 명확히 존재하므로, 이를 최대한 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 제시된 감정가 및 최근 시세를 고려하되, 권리상의 위험을 최우선으로 하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

본 예상 입찰가는 제반 위험 요소를 충분히 반영한 보수적인 수준이며, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 법률적, 현장 조사를 기반으로 결정해야 합니다. 특히 지상권 설정 내역 및 존속기간, 임차인의 실질적인 대항력 범위 등을 상세히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.