나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [19] 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-2 청솔1차아파트 102동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 임차권등기(2026.7.31.등기) 있음(임대차보증금 9,500만원, 전입일 2024.10.2., 확정일자 2024.9.2.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (19)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코 *

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-2 청솔1차아파트 102동 15층 1506호

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

토지지분: 34.814㎡

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.65㎡

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조

사용승인일: 2000년 07월 13일

총 층수: 15층 (해당 물건은 15층)

총 건물면적 (대지권 포함): 26725.81㎡ (총괄표제부 기준)

동별 건축물 면적 (102동): 9205.68㎡ (표제부 기준)

세대수: 총 286세대 (총괄표제부 기준), 102동 내 110세대 (표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 위치한 청솔1차아파트 102동 15층 1506호입니다.

주변에는 남원주초등학교, 단구중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

지역은 주로 아파트단지와 학교, 일부 근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대상 토지는 북동측 약 15m, 북서측 약 20m, 남서측 약 24m, 남동측 약 20m 폭의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구 또는 단관지구)에 해당합니다.

중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만) 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

춘천지방법원 원주지원의 강제경매개시결정(2025타경20814)이 말소기준권리입니다. (2025.07.31. 등기)

3.2. 주요 권리 내역

* 코스틱폼텍의 강제경매 (906,666,932원) - 말소예정

* 검단농업협동조합의 가압류 (20,304,998원) - 말소예정

* 조정순 씨의 주택임차권 (95,000,000원) - 인수 (2026.07.31. 등기, 을11번)

3.3. 특이사항

본 건은 중복병합사건이며, 공동담보 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 주거지역에 속해 있으며, 아파트 단지와 학교가 주를 이루고 있습니다.

상업 시설이 발달한 상권이라기보다는 주거민을 위한 근린생활시설이 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 남원주초등학교, 단구중학교

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 가능

5.2. 주거 편의시설

청솔1차 아파트 단지 내 상가, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등이 있습니다.

총 주차 대수는 236대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 을구 순위 11번의 주택임차권(조정순, 보증금 9,500만원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

해당 임차인은 2024년 10월 2일 전입, 2024년 9월 2일 확정일자를 받았으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

(참고: 확정일자(2024.9.2)가 전입일자(2024.10.2)보다 선행하는 것으로 기재되어 있으나, 인수되는 임차권으로 판단됩니다.)

6.2. 기타

중복병합사건으로 경매 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 학군 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 9,500만원을 인수해야 하므로, 실제 총 매수 부담액이 입찰가에 더해진다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

감정가는 9,800만원으로 책정되었으나, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면 총 투자 비용은 상당폭 증가하게 됩니다.

8. 투자 포인트

* 정비된 주거지역 내 아파트

* 초·중학교 인접으로 교육 환경 우수

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 조건을 고려하여 신중한 접근 필요

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 거래 사례를 종합적으로 고려하였습니다.

최근 2026년 5월~6월 거래 사례에서 102동 10층이 110,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 15층의 시장 가치는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

하지만, 9,500만원의 임차 보증금 인수 부담이 존재하므로, 입찰가 산정에 있어 총 투자 비용 대비 수익성을 신중하게 검토해야 합니다.

감정가 98,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 층수 프리미엄을 고려하여 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

이는 순수 입찰가 기준이며, 실제 총 매수 비용은 105,000,000원 + 95,000,000원 (인수 보증금) = 200,000,000원이 될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.