나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [12] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 302동 9층911호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (12)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 302동 9층911호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원 (6천5백만원)

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

건물면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 백운3차아파트 302동 9층 911호.

주위환경: 남원주초등학교, 단구중학교, 영동고속국도 원주IC 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 일부 근린생활시설, 공업단지 등이 혼재된 주거 및 복합지대임.

교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

채권자: 코OOOOOOO (강제경매)

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 존재.

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 02월 27일

* 배당신고일자: 2025년 08월 14일

* 대항력: 있음

인수되는 보증금: 0원 (권리분석 상 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨. 다만, 대항력있는 임차인이 있으므로 상세 확인 필요.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 내용 없음)

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 본 물건이 소재한 백운3차아파트는 단지 주변으로 학교, 근린생활시설, 공업단지 등이 혼재되어 있어 주거 기능 외 다양한 활동이 가능한 지역임.

주변 환경: 아파트 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상되며, 인근 공업단지는 배후 수요 및 지역 경제 활성화에 기여할 수 있음.

주변 시설: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 양호함.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 백운3차아파트

주소: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836

사용승인일: 2000년 09월 08일

총 동수: 4동

총 세대수: 559세대

최고층/해당층: 12층 / 9층

전용면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

주차대수: 총 74대 (지상 4대, 지하 7대 - *전체 단지 주차대수는 286대, 지하 212대, 지상 74대로 표기됨. 정확한 동별 주차대수는 추가 확인 필요.*)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 9층 911호. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

설비 내역: 수세식 위생 설비, 상하수도 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 시설 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 유영자 씨는 보증금 55,000,000원에 대항력이 있어, 낙찰 후 임차인의 법적 권리가 중요하게 작용할 수 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 배당 여부 및 실제 명도 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

중복병합사건: 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행될 수 있어, 복잡한 권리 관계나 절차 진행에 시간이 소요될 가능성이 있음.

군용비행장 관련 제한: 대상 지역이 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 항공기 소음 피해 및 비행 안전 관련 제한 사항이 있을 수 있음. 이는 주거 환경 및 향후 건물 이용에 영향을 줄 수 있는 요인임.

토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 다양한 도로 등 지정 사항 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트의 911호로, 신흥 택지 개발 지역 내 대규모 아파트 단지의 일부입니다. 주변에 학교, 공업단지, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 교통망 또한 우수하여 접근성이 좋습니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하며 그 보증금이 감정가 및 최근 실거래가보다 높다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있더라도, 임차인의 보증금 회수 방안 및 실제 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 중복병합사건이라는 점도 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한, 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점도 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성 용이.

생활 인프라: 학교, 편의시설, 공업단지 등 다양한 주변 시설.

감정가 대비 낮은 시세: 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮은 점은 저가 매수의 기회가 될 수 있음 (단, 임차인 리스크 감안).

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 49.29㎡ (전용면적) 거래 사례: 2026년 7월 6일 12층 50,000,000원, 2026년 7월 20일 2층 42,000,000원.

감정가는 65,000,000원이나, 최근 실거래가는 42,000,000원 ~ 50,000,000원 수준입니다.

임차인의 보증금은 55,000,000원이며 대항력이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 액수를 고려할 때, 낙찰 후 임차인의 명도 및 보증금 회수 문제가 복잡하게 얽힐 수 있습니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자가 보증금을 별도로 인수하는 것은 아니라는 의미로 해석될 수 있으나, 임차인이 법적으로 보증금을 요구할 권리가 있다면 실질적인 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 최근 실거래가 하단인 42,000,000원 보다는 높게, 임차인 보증금(55,000,000원)보다는 낮게, 그리고 감정가(65,000,000원)를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

추천 예상 입찰가: 48,000,000원 (사천팔백만원)

이 가격은 최근 실거래가를 반영하면서도, 임차인 리스크를 고려하여 보수적으로 책정한 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 임차인 관련 권리관계를 명확히 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.