나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [17] 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-2 청솔1차아파트 101동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20814 (17)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-2 청솔1차아파트 101동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 토지지분: 34.814㎡ (약 10.53평)

* 건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평, 전용면적)

* 건물지분: 58.65㎡ (약 17.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 코OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

* 아파트명: 청솔1차아파트

* 건축물 정보:

* 건축 연도: 2000년 (사용승인일 20000713)

* 총 세대수: 286세대 (총괄표제부 기준, 아파트 정보에는 260세대)

* 총 주차대수: 236대

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 주용도: 공동주택 (아파트)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* '단구중학교' 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 주로 아파트단지, 학교, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.

* 교통 상황

* 대상 토지까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (구곡지구, 단관지구)

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m), 중로2류 (폭 15m~20m), 소로3류 (폭 8m 미만, 보행자전용도로)와 접해 있습니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역(2024-10-25), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

* 주변 시설

* 교육 시설: 남원주초등학교, 단구중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오 시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매 유형 및 채권자

* 본 건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 코OOOOOOO입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 65,000,000원 → 75,000,000원 → 80,000,000원 (총액)

* 전입일자: 2014-11-03

* 확정일자: 2014-11-03 / 2016-11-07 / 2018-10-31 (증액분별)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 총 80,000,000원 (최초 65백만원 + 1차 증액 10백만원 + 2차 증액 5백만원)

* 임차인: 최소은

* 보증금: 80,000,000원

* 전입일자: 2014-11-03

* 확정일자: 2014-11-03

* 배당신고일자: 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리 및 금액

* 제시된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임차인 최 은 대항력을 보유하고 있으므로, 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계 확인이 매우 중요합니다.

* 특수물건 정보

* 본 건은 중복병합사건으로 진행되고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 제외).

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 최근 실거래가 정보(2026년 5월~6월)에 따르면, 해당 면적(58.65㎡)의 아파트 거래가는 85,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

* 101동 12층 (58.65㎡) 매매가: 85,000,000원 (2026.05.11)

* 102동 10층 (58.65㎡) 매매가: 110,000,000원 (2026.06.22)

* 101동 4층 (58.65㎡) 매매가: 90,000,000원 (2026.06.10)

* 감정가 대비 시세 비교

* 본 건의 감정가는 92,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 4층 및 12층 거래가와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원이 단지 내에 있습니다.

* 건축 설비

* 수세식 위생설비, 상하수도설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스 보일러에 의한 개별난방 방식입니다.

* 주변 생활 환경

* 단구동 지역은 주거 밀집 지역으로, 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 인근 학교(남원주초, 단구중)로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (최 )

* 임차인 최 은 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금(총 80,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법적 해석이나 경매 과정에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 권리 분석 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

* 중복병합사건

* 다수의 사건이 병합되어 진행되므로, 경매 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

* 2000년에 사용 승인된 건물로, 약 26년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 단구동의 안정적인 공동주택 지역에 위치하고 있으며, 주변 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 적정한 수준으로 평가되었습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인 최 의 존재와 중복병합사건이라는 특수성이 있어, 낙찰 후 인수해야 할 보증금 및 복잡한 법적 절차 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시는 긍정적이나, 해당 임차인의 권리가 완벽히 소멸되는지 여부는 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 전용면적 58.65㎡ (약 17.74평)의 비교적 소형 평수로, 실수요자 및 소액 투자자에게 접근성이 있습니다.

* 안정적인 주거지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계(대항력 있는 임차인)를 명확히 파악하고 리스크를 관리할 수 있는 경험 있는 투자자에게는 시세 대비 경쟁력 있는 취득 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,000,000원이며, 최근 실거래가 범위는 85,000,000원에서 110,000,000원입니다.

임차인 최 의 대항력 존재 및 중복병합사건이라는 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계 0원'이 명확하게 유지된다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 88,000,000원 ~ 98,000,000원 범위 내에서 시세, 경매 물건의 구체적인 상태, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.